Nos dois anos que se sucederam à aprovação do PDE, foram elaborados e aprovados simultaneamente as disposições que disciplinam o uso e a ocupação do solo e os 31 Planos Regionais Estratégicos (PRE) referentes a cada uma das Subprefeituras. Tendo como referência os instrumentos e as zonas criadas pelo PDE, “essa disciplina, juntamente com os PRE das 31 subprefeituras, detalhou as tipologias de zonas de uso do PDE e criou novas tipologias [ ...] ”, conforme salientam Bernardini e Montandon (2010, p. 85).
Promulgada em 25 de agosto de 2004 e vigente desde 2005, a Lei Municipal nº 13.885, está dividida em 3 partes: Parte I – estabelece normas complementares ao Plano Diretor Estratégico; Parte I I –, institui os Planos Regionais Estratégicos das 31 Subprefeituras; e Parte I I I – dispõe sobre parcelamento do solo e sobre a Disciplina de Uso e Ocupação do Solo. Quanto aos aspectos orientaram as disposições desta Lei, cabe dizer também que “cada um dos PRE estabeleceu objetivos e diretrizes de desenvolvimento urbano e ambiental em seu território, os quais se concretizam nas propostas para os elementos estruturadores e integradores do PDE e nas disposições da Disciplina do Uso e Ocupação do Solo,” conforme explicam Bernardini e Montandon (Ibidem).
Fundamentada no PDE, a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) estabelece no art. 97 um conjunto de parâmetros para garantir o controle do solo urbano, o acesso à terra e a preservação do ambiente natural, entre os quais destacam-se: a) área e frente mínimas dos lotes; b) largura mínima de vias para implantação de usos; c) categorias de uso e parâmetros de incomodidade compatíveis com cada categoria de via; , d) gabarito de altura
máxima das edificações, e) taxa de ocupação47 máxima dos lotes; f) coeficiente de
aproveitamento48 mínimo, básico e máximo dos lotes; e g) permeabilidade49 do solo.
Dentro do escopo deste trabalho, cabe apresentar objetivos, diretrizes e instrumentos definidos no âmbito desta lei para as APRMs Guarapiranga e Billings, embora sua promulgação seja anterior à promulgação das leis específicas das sub-bacias.
I nicialmente, verifica-se que o Macrozoneamento definido pelo PDE, foi mantido pela LUOS. As suas diretrizes são ampliadas, entretanto, destacando-se, para macrozona de proteção ambiental, a “necessidade de manter ou restaurar a qualidade do ambiente natural e respeitar a fragilidade dos seus terrenos”. Nesse sentido, as disposições dos demais artigos relativos a esse macrozoneamento – zonas e usos – são no sentido de estabelecer ou manter densidades demográfica e construtiva baixas, com restrições às atividades50,
inclusive a residencial, que, em sua forma mais concentrada (residencial vertical - R2v), é permitida apenas em algumas zonas dessa macrozona.
Apontam Alvim, Bruna e Kato (2010, p. 167) que, entre instrumentos urbanísticos propostos nesta Lei, “destacam-se, para aplicação [ ...] na área de proteção aos mananciais: macrozoneamento, zoneamento, Zonas Especiais de I nteresse Social, Transferência do Direito de Construir, as Áreas de I ntervenção Urbana” e direito de preempção.
Com relação ao zoneamento das áreas de proteção aos mananciais, cabe dizer que são indicadas zonas específicas e relacionadas à proteção ambiental, para as quais são detalhados de forma diferenciada os parâmetros urbanísticos, tais como: taxa de permeabilidade, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, gabarito de altura, usos permitidos (compatíveis com a proteção ambiental) e lote mínimo.
No que diz respeito às ZEI S, conforme exposto, foram definidas quatro especificidades pelo Plano Diretor, as quais foram ratificadas pela Lei de Uso e Ocupação do Solo, que também providenciou a revisão de seus perímetros.
47 Taxa de Ocupação é a relação entre a área da projeção horizontal da edificação ou edificações e a
área do lote, conforme definição constante do PDE.
48 Conforme definição constante do PDE, Coeficiente de Aproveitamento é a relação entre a área
edificada, excluída a área não computável, e a área do lote podendo ser:
a) básico, que resulta do potencial construtivo gratuito inerente aos lotes e glebas urbanos; b) máximo, que não pode ser ultrapassado;
c) mínimo, abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado.
49 Taxa de Permeabilidade é a relação entre a parte permeável, que permite a infiltração de água no
solo, livre de qualquer edificação, e a área do lote, conforme definição constante do PDE.
50 Quanto aos usos não residenciais, são vedados os incômodos (nR3), com exceção das ZEIS 1 e
ZCP/ ZCL, havendo restrições para ZMp. As atividades não residenciais compatíveis (nR1) e toleráveis (nR2), por sua vez, seguem restrições por zona de uso, conforme determinado nos quadros anexos à lei. Nas zonas especiais relacionadas à proteção ambiental as atividades são mais restritas, muitas vezes com estudo caso a caso pelo Poder Executivo.
CAPÍTULO 3 ■ A POLÍTICA URBANA NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO E OS MANANCIAIS SUL
131 Nas APRMs, as ZEI S 1 e 4 configuram instrumento importante para a regularização urbanística e fundiária (ZEI S 1) e a promoção de habitação social (ZEI S 4). Os parâmetros de uso e ocupação do solo nessas duas ficam também subordinados ao atendimento da legislação estadual específica de proteção aos mananciais, conforme disposto no §4º do art. 139. Nas ZEI S 4, além da obrigatoriedade do atendimento da legislação estadual específica, deve-se observar que as novas unidades habitacionais de interesse social:
[ ...] serão destinadas ao atendimento habitacional de famílias removidas de áreas de risco e de preservação permanente, ou ao desadensamento de assentamentos populares definidos como ZEI S 1 e localizados em Área de Proteção aos Mananciais [ ...] (LUOS, art.141, §2º ).
As disposições relativas ao uso e ocupação do solo nas ZEI S e a produção de habitação de I nteresse Social, tanto no PDE quanto na LUOS, ficam também condicionadas à legislação específica complementar, o Decreto Municipal nº 44.667/ 04 (com suas alterações).
Embora o ordenamento do território e a definição de diretrizes específicas tenham sido definidos em particular por cada subprefeitura (constituindo os Planos Regionais Estratégicos – PRE), a região sul possui um capítulo específico na LUOS, onde são traçados alguns objetivos e diretrizes, destacando-se:
[ ...] ordenamento territorial e a proteção ambiental integrada das parcelas do município, em conjunto com os municípios da Sub-região Sul com áreas nas bacias Billings e Guarapiranga, observada a legislação ambiental, inclusive a estadual de proteção aos mananciais (Parte I I , Título I I ,Capítulo V, Seção I, art. 67, inciso VI I ).
A delimitação das diferentes zonas de uso foi estudada no âmbito de cada subprefeitura pelos Planos Regionais Estratégicos (PRE), sendo que, naquelas cujo território esteja total ou parcialmente inserido em APRM, devem constar também as diretrizes de compatibilização com a legislação ambiental específica, conforme disposto no art. 55 da LUOS:
[ ...] no território das Subprefeituras de Santana/ Tucuruvi, Tremembé/ Jaçanã, M'Boi Mirim, Cidade Ademar, Socorro e Parelheiros, estão definidas diretrizes de uso e ocupação do solo em consonância com a legislação específica para a área de proteção de mananciais (LUOS, Parte I I , Título I , Capítulo I I , art. 55).
Nesses Planos Regionais, em especial nos da região sul, embora não haja menção à legislação específica, mesmo porque a lei da Guarapiranga e da Billings foram aprovadas posteriormente, há uma indicação – mais definida em uns e menos em outros PREs – de diretrizes e ações coerentes às APRMs.
Embora esses planos possuam, de forma geral, estrutura de composição semelhante, cabe ressaltar que alguns apresentam-se mais completos na abordagem das APRMs. Essa autonomia, orientada pelos conceitos da LUOS e do PDE, permitiu em muitos casos a elaboração de parâmetros e condições de ocupação ainda mais restritivos do que aqueles previstos em termos gerais para o Município.
Em geral, os PREs, conforme aponta pesquisa desenvolvida por Alvim, Bruna e Kato (2010), embora não referenciando a Lei Estadual nº 9.866/ 97 – de proteção e recuperação dos mananciais –, mencionam de forma recorrente a legislação estadual da década de 1970, sendo possível identificar que seu texto está permeado da importância da preservação dessas áreas e da necessidade de readequação de usos.
Com relação às ZEI S, algumas diretrizes diferenciadas aparecem nestes Planos, destacando-se nos Planos da Capela do Socorro e de Parelheiros, conforme ressaltam Alvim, Kato e Bruna (op. cit.), a previsão de articulação com os Programas de Recuperação de I nteresse Social – PRI S. Esses Planos Regionais indicam algumas diretrizes para a utilização do instrumento (que tornou-se aplicável alguns anos depois da aprovação da LUOS), sendo destacado pelas autoras (Ibidem, p. 169) que os PRI S “deverão considerar, necessariamente, a remoção das habitações situadas em áreas de preservação permanente e em áreas de risco, a recuperação dessas áreas e o reassentamento da população para ZEI S 4”, e sempre que possível dentro da mesma gleba da remoção, “para que não haja o rompimento dos vínculos comunitários da população”. Destacam ainda estas autoras (Ibidem) que os PREs das subprefeituras localizadas nos mananciais sul preveem que as ZEI S 4 devem ser destinadas “exclusivamente ao reassentamento de população oriunda” do seu território.
De forma a melhor disciplinar a matéria, as diretrizes e condições de intervenção nas ZEI S, foram estabelecidas por decreto específico, apresentado de forma resumida a seguir.