Poucos meses antes da promulgação da Lei de Uso e Ocupação do Solo, foi aprovado o aparato legal que regulamenta as disposições do PDE em relação às ZEI S e à produção da
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133 Habitação Social – nas duas categorias51 definidas por aquele instrumento, quais sejam
I nteresse Social52 (HI S) e de Mercado Popular53 (HMP) .
O Decreto Municipal nº 44.667 de 26 de abril de 2004 – com suas alterações54 por
Decretos posteriores – define conceitualmente e de forma mais específica as Zonas Especais de I nteresse Social previstas no PDE. Os parâmetros a serem observados tanto para a produção de novas unidades de interesse social – HI S e/ ou HMP – quanto para parcelamento, desdobro, remembramento ou desmembramento de interesse social estão também definidas em seus artigos.
As exigências – e flexibilizações – contidas no Decreto buscam viabilizar a regularização de loteamentos, urbanização de favelas, produção de conjuntos, mutirões, intervenções em cortiços e reforma para fins de interesse social, sem prejuízo das condições de habitabilidade e qualidade do espaço urbano, ainda que mínimas, conforme definidas por essa legislação. A produção isolada de unidades de HI S e/ ou HMP em ZEI S ou outras zonas também é contemplada, sendo estabelecidos os parâmetros para que essas unidades possam ser adquiridas pela população a cuja faixa de renda se destinam.
Dispõe o referido Decreto que a produção de HI S nas ZEI S 4 deve ser acompanhada de um Plano I ntegrado55, definido também neste arcabouço, uma vez que geralmente será
acompanhada de loteamento, desdobro ou desmembramento, realizados pelo governo ou por meio de parcerias público-privadas.
Embora as ZEI S 4 estejam definidas como áreas potenciais de urbanização, especialmente quanto ao desadensamento das ZEI S 1 em mananciais, verifica-se que a intenção da lei está distante da realidade, uma vez que as ZEI S 4 são verificadas em proporção muito inferior as ZEI S 1. Dentro disso, as ZEI S 1 tornam-se locais onde a produção de novas unidades habitacionais em mananciais também deve ser possibilitada.
A intervenção nas ZEI S 1 fica condicionada à elaboração de um Plano de Urbanização, considerado elemento essencial para a realização programas como
51 Entende-se que a subdivisão em categorias com características distintas tenha colaborado para
orientar diretrizes e objetivos que melhor possam atender as características do déficit habitacional e da inadequação habitacional, objetos dos diversos Programas Habitacionais do Município. Não significa dizer, portanto, que apenas uma seja de interesse social; trata-se apenas de uma questão de nomenclatura.
52 Habitação de I nteresse Social (HI S) é aquela que se destina a famílias com renda igual ou inferior a
6 (seis) salários mínimos, de promoção pública ou a ela vinculada, conforme definição contida no PDE.
53 Habitação de Mercado Popular (HMP) é aquela que se destina a famílias de renda igual ou inferior a
16 salários mínimos, conforme definição contida no PDE.
54 Esse Decreto foi alterado pelos Decretos Municipais nº s. 45.127/ 04, 47.702/ 06, 49.130/ 08 e
51.674/ 10.
55 Plano I ntegrado é a aprovação de projeto de parcelamento em conjunto com o de construção de
regularização fundiária e urbanização de favelas, conforme disposto no art. 18 do referido Decreto. Os Planos de Urbanização poderão abranger mais de um perímetro dentro da mesma ZEI S, e deverão ser orientados pelos seguintes objetivos:
I – estabelecer condições e parâmetros específicos para a recuperação física e regularização fundiária de áreas ocupadas de forma irregular e espontânea pela população de baixa renda;
I I – garantir a participação da população moradora em todas as etapas de planejamento e implementação das ações necessárias [ ...] ;
I I I – equacionar soluções para as áreas de risco ocupadas por moradias (art. 18, Dec. M. 44.667/ 04).
Ressalta-se ainda que a elaboração do Plano de Urbanização possibilitará, após a execução das obras de regularização urbanística ou urbanização de favelas, efetivar a regularização fundiária por meio de registro – no o Cartório de Registro de I móveis – do sistema viário, áreas públicas, lotes e edificações licenciados por meio da edição do decreto que aprovou o Plano de Urbanização, conforme disposto no art. 21 do Decreto Municipal nº 44.667/ 04.
Os Planos de Urbanização devem ser constituídos de estudos completos da situação atual da área e projetos dirigidos – saneamento básico, drenagem, sistema viário, terraplenagem, contenções de encostas e outros julgados necessários –, que serão instruídos com base no que dispõe o referido decreto. A participação dos moradores dos assentamentos objeto de Plano de Urbanização deverá ser garantida por meio da criação de um Conselho Gestor, aprovado mediante edição de Portaria56 da SEHAB.
As medidas para a aprovação de um Plano de Urbanização ampliam as possibilidades de regularização urbanística e fundiária dos assentamentos precários tendo em vista que muitas condições podem ser aceitas – mediante análise caso a caso pela Comissão de Avaliação de Empreendimentos de Habitação de I nteresse Social (CAEHI S) – tal como se encontram no local – como largura de vias ou tamanho dos lotes, por exemplo. O que é proposto nas ZEI S 1 por meio da elaboração do Plano de Urbanização é que seja dispensada a observância aos parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo definidos no âmbito da legislação municipal vigente, conforme disposto no art. 101 do referido Decreto. Na prática, essa possibilidade proporciona um menor número de remoção de famílias, sem
56 Portaria, conforme dicionário Larousse Cultural da Língua Portuguesa, é o “documento oficial de ato
administrativo, baixado por autoridade pública e destinado a dar instruções ou fazer determinações de várias ordens”. Portarias são assinadas pelo Prefeito ou pelos Secretários, nos termos de suas atribuições, e podem ser previstas em lei, como é o caso desta relativa à criação de Conselho Gestor e daquelas que nomeiam os técnicos que constituem a CAEHI S, por exemplo; ou não previstas, mas relacionadas ao estabelecimento de procedimentos ou competências julgados necessários para a realização de atividades do serviço público.
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135 excluir o atendimento às condições salubridade das edificações e de acessibilidade e segurança geotécnica dos lotes.
Cumpre dizer, com relação a produção de novas unidades de HI S, que há a possibilidade de promoção de novas unidades não só pelo governo, como também por meio de parceria público-privada firmada em convênio com a Habi ou com programas federais, como o PAR e o “Minha Casa/ Minha Vida”, nesse caso dependendo de aprovação da CEF. Como forma de incentivo, a produção de HI S é isenta de qualquer taxa vinculada à aprovação do projeto.
Por fim, cabe ressaltar que a ampliação das ZEI S e a revisão dos seus perímetros estão previstas para acontecer quando da revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo, ainda sem data estipulada, mas que deverá ocorrer quando for aceita a proposta de revisão do PDE, atualmente em análise na Câmara dos Vereadores. Cumpre destacar que esse processo já vem ocorrendo e que já foram revistos e propostos muitos perímetros de ZEI S, que deverão ser incluídos na minuta de revisão da referida lei. Paralelamente, a Secretaria da Habitação do Município de São Paulo está também mapeando a sobreposição das ZEI S de tipo 1 com assentamentos precários em mananciais passíveis de serem regularizados e recuperados, de forma a subsidiar a demarcação de Áreas de Recuperação de I nteresse Social (ARA 1) à luz da legislação estadual específica.
Tal preocupação do Poder Público em revisar as ZEI S foi claramente apresentada na minuta do Plano Municipal da Habitação, apresentado resumidamente a seguir, e demonstra o reconhecimento da importância deste instrumento e a relevância dos resultados obtidos. Nesse sentido, cumpre destacar, conforme salientam Miranda e Moraes (2007, p. 418), que “o status de ser ZEI S, como instrumento de reafirmação do grau de consolidação do assentamento, e a existência de um sistema de gestão participativa vêm habilitando [ ...] a captação de recursos (públicos ou/ e frutos de financiamentos de agências internacionais)” para a realização de Programas direcionados à urbanização de favelas, recuperação urbanística de loteamentos, requalificação de cortiços e construção de habitação de interesse social.