Da Lei Complementar n 132/2006 de Anápolis/GO

No Município goiano de Anápolis, em 2006, foi editada a Lei Complementar n. 132/2006, norma que trata dos “condomínios urbanísticos de unidades com gestão autônoma”, bem como do “condomínio urbanístico integrado à edificação”.

Segundo definição contida na referida lei complementar, na mesma linha do que consta no PL 20/2007 e no PL 31/2007 (ambos em tramitação na Câmara dos Deputados), condomínio urbanístico de unidades com gestão autônoma (art. 2º) configura o regime de propriedade decorrente da “divisão de gleba em unidades

autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de

uso comum dos condôminos, sendo admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao perímetro do condomínio”. (Grifo nosso)

Por seu turno, considera-se condomínio urbanístico integrado à edificação (art. 3º) a variante de condomínio em que a construção das edificações é feita pelo empreendedor, concomitantemente à implantação das obras de urbanização.

Por força dos arts. 9º e 10 da mencionada lei complementar, a área que circundar o condomínio urbanístico de unidades com gestão autônoma poderá ser cercada,

utilizando-se grades; alambrados; cerca viva; muro de alvenaria; vidro temperado, aramado ou similar, sendo permitida construção de guarita para controle de acesso na via principal de entrada do empreendimento, desde que atendidas as exigências do Código de Edificações do Município e que não haja impedimento à entrada de policiamento, fiscalização e de servidores de concessionárias de serviços públicos, devidamente identificados.

Com rigor metodológico, a norma traz, em seu art. 11, comando que fixa o perímetro máximo para condomínio urbanístico de unidades com gestão autônoma incluído na macrozona urbana como sendo de até 500.000,00m2 (quinhentos mil metros quadrados), sendo condicionada sua aprovação pela Comissão de Análise de Parcelamento do Solo (CAPS) em relação ao sistema viário básico existente ou projetado. Por seu turno, com relação aos condomínios urbanísticos integrados à edificação, dispõe o §1º do art.16 que a área total será de 150.000,00m² (cem e cinquenta mil metros quadrados).

Autoproclamando o vigor da autonomia municipal para regular matéria concernente ao parcelamento do solo urbano, o art. 5º estabelece que, em território anapolino, o parcelamento do solo para fins urbanos não necessariamente se restringe às espécies previstas na legislação federal. Com efeito, consta do referido dispositivo que, “além das formas previstas na Lei de Parcelamento do Solo – LPS, poderá ser feito como condomínios urbanísticos de unidades com gestão autônoma, observando-se os

requisitos urbanísticos e ambientais dispostos na legislação federal, estadual e

municipal”. (Grifo nosso)

Impende ressaltar que, demonstrando bom rigor urbanístico, na referida norma, consta, no art. 13, que, “para a implantação dos condomínios urbanísticos de unidades com gestão autônoma serão exigidos 100% (cem por cento) da infra-estrutura básica necessária à aprovação do projeto de loteamentos prevista na Lei de Parcelamento do Solo – LPS”.

O que se apresenta, contudo, contraditório no referido comando é o fato de que o legislador municipal parece desconsiderar que um dos requisitos urbanísticos dispostos em lei federal para a viabilização de construção sobre um terreno situado em zona

urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, é que tal terreno se constitua em lote (terreno com infraestrutura urbana), e não propriamente gleba.

Sendo assim, quer-nos parecer que, no caso da bem-estruturada norma anapolina (aperfeiçoada pela Lei Complementar local n. 334/2015), teria andado melhor o legislador complementar local se, em vez de tratar da “divisão de gleba em unidades autônomas”, estabelecesse o tamanho máximo dos lotes como sendo o de 500.000,00m2, devidamente servido por infraestrutura básica, e passasse a caracterizar o “condomínio urbanístico” como sendo a “divisão de lote em unidades autônomas”. Estaria, assim, a nomenclatura consentânea com o sistema de normas urbanísticas lastreado no conceito de lote urbano como unidade territorial, situada em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, dotada de infraestrutura (pelo menos: vias de circulação; escoamento das águas pluviais; rede para o abastecimento de água potável; e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar).116

Tal designação, que se resume à questão meramente terminológica (no caso da legislação anapolina), parece ser mais congruente com a técnica urbanística inaugurada com a Lei n. 9.785/1999, que, ao dar nova redação ao § 1º do art. 4º da Lei n. 6.766/1979, determinou que a legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas

e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.

De forma análoga ao contido no referido §1º do art. 4º da LPSU, mais importante do qualquer nominalismo, é relevante que as normas municipais se atentem a estabelecer as áreas mínimas e máximas das unidades autônomas, a fim de melhor parametrizar a densidade demográfica de cada zona urbana que vier a acomodar condomínios urbanísticos. Pelo que se pode perceber, a lei anapolina traz as dimensões

116

Não se desconhece o fato de que “lote” é porção territorial decorrente da atividade “parcelamento do solo” e que a mera alteração terminológica de “gleba” para “lote” não satisfaz os requisitos urbanísticos da dotação de infraestrutura; todavia, no caso da lei anapolina, como demonstrado, o art. 13 da Lei Complementar local n. 132/2006, determina o referido rigor urbanístico. A referência terminológica ao lote, em vez de gleba, reforça não só a determinação, contida no §1º do art. 4º da Lei n. 6.766/1979, de estabelecimento do tamanho máximo dos lotes pela lei municipal, mas também a necessidade de o Município se preocupar com a implantação de infraestrutura urbana para a viabilização de condomínios urbanísticos.

mínimas para as unidades autônomas, não demonstrando o mesmo rigor quanto às áreas máximas.

Vale destacar, ainda, que, nos termos do inc. X do art. 22 da lei municipal em comento, o condomínio urbanístico poderá ser constituído não apenas para fins residenciais, mas também, exclusivamente, para fins comerciais e industriais.

Com relação ao registro do condomínio, muito embora a lei, na seção que lhe é própria (arts. 44 e 45), não faça explícita referência à regência da Lei 4.591/1964, ao que tudo indica, a técnica utilizada deve ser a da Lei de Condomínios em edificações e Incorporações Imobiliárias, bem referenciada no art. 16 da Lei Complementar anapolina n. 132/2006.