viabilizar economicamente os empreendimentos propostos e subsidiar a implantação de HIS, garantin do assim o equilíbrio inanceiro da obra, já que os empreendimentos de HIS apresentam pouca renta bilidade O empreendimento combinado poderia originar arranjos tipológicos e urbanísticos variados

com diversidade de usos, desde que atendido a percentual mínimo deinido para HIS.

Com a outorga gratuita oferecida na ZEIS, o preço do metro quadrado (m²) adicional para HMP passou a ser inferior a outras zonas, o que confere teoricamente vantagem para o empreendedor se construir na ZEIS. Contudo, a gratuidade da outorga para a produção de HIS é válida independente do zoneamento, dentro ou fora da ZEIS, não podendo ser considerada um incentivo. A produção de HIS pelo mercado possui ainda vários outros incentivos, independente da zona de uso, amparados pela legislação, tais como:

• LM 13.259-2002 e DM 42.095-2002: permite negociar o próprio imóvel como forma de pagamento de tributos ou IPTU. Importante instrumento para aquisição de imóveis pelo poder público; • LM 13.402 – 2002: isenta o pagamento do ITBI para construção de HIS;

• LM 13.476-2002: isenta o pagamento de ISS para construção de HIS;

• LM 13.657-2003: isenta o pagamento de taxas para aprovação do empreendimento para cons- trução de HIS e HMP;

• LM 13.736-2004: permite a remissão da dívida para aquisição de imóveis com dívida tributária para produção de HIS.

O principal diferencial de se construir em ZEIS 3 seria então a outorga gratuita para HMP e o CA maior que em outras zonas, podendo chegar a 4, conforme explicitado no inciso III-i do Artigo 176 do PDE de 2002. Até 2006, construir HIS em ZEIS não era vantagem em relação às outras áreas da cidade, pois os incentivos eram os mesmos. Esta diferenciação só passou a vigorar com a aprovação do Decreto Muni- cipal 47.702 de 2006, que determinou que HIS construída fora da ZEIS teria de respeitar os parâmetros da zona de uso. Até então, de acordo com o PDE, o coeiciente de muitas áreas envoltórias de ZEIS, que seria 1, podia ser ampliado para 2 podendo chegar a 2,5 ou 4, reduzindo o impacto gerado na ZEIS.

A experiência da produção em ZEIS pela Engelux Engenharia

A Engelux foi a primeira empresa privada a produzir habitação em áreas demarcadas como ZEIS 3 em São Paulo. Empreiteira com empreendimentos construídos para a COHAB e CDHU, a Engelux entrou no ramo de incorporações quando a CDHU realizou chamamentos empresariais para receber empre- endimentos completos, com terrenos e projetos prontos, conforme depoimento do diretor de desenvol- vimento comercial da Engelux, Mário Lamberti Júnior. Desde então, a empresa passou a incorporar no mercado de habitação social, nunca tendo antes trabalhado com o mercado de alta renda.

O primeiro empreendimento privado aprovado em ZEIS 3 foi um condomínio localizado na Rua 25 de Janeiro, no bairro da Luz. O empreendimento aprovado em 2005, composto por dois edifícios de HIS e um de HMP, totalizaram 673 unidades habitacionais, sendo 403 para HIS e 270 para HMP. Com apar- tamentos de 1 e 2 dormitórios, os edifícios apresentavam o modelo padrão do mercado, com térreos ocupados por salão de festas, salão de ginástica, salão de jogos, churrasqueira e forno de pizza, quadra esportiva, playground e praça de convivência. O empreendimento na Rua 25 de Janeiro foi lançado, comercializado, construído e entregue de acordo com as regras das ZEIS. “A legislação de HIS na época ixava no decreto o valor limite de venda, a princípio com 41 mil. Com os reajustes na época do lança- mento do Parque da Luz o preço de venda foi para 61 mil” 4 _{(informação verbal) relata Lamberti.}

60 61 Com slogans como “A retomada do centro” ou “O centro tem tudo, só falta você”, as unidades foram

todas vendidas, o que motivou a Engelux a se especializar em construção de HIS em ZEIS no centro de São Paulo. Segundo Lamberti, “[...] na aprovação do primeiro empreendimento em ZEIS de 673 unidades, o pessoal achava que a gente era louco de construir como privado para vender com o preço lá embaixo, mas no im deu tudo certo” 5 _{(informação verbal). Depois do empreendimento 25 de}

Janeiro, foram lançados o conjunto Rennova - Innova - Idealle, no Cambuci, com 406 unidades de HIS e 280 de HMP, e o Downtown, na Rua Rangel Pestana, com 116 unidades de HIS e 144 de HMP. O empreendimento Downtown, lançados pela Engelux em 2010, buscou um novo padrão tipológi- co para enfrentar a diiculdade da aquisição de grandes áreas, seja em função dos altos valores dos terrenos, seja em relação a estrutura fundiária fragmentada do centro de SP, que diiculta a aquisição de terrenos sequenciais. Este novo padrão, com terreno em torno de 1.700 m² (frente aos 10.000 m² dos terrenos anteriormente utilizados), apresentou unidades iguais vendidas a preços diferentes, jus- tiicados pela vaga de garagem. Foi montando pela primeira vez um empreendimento em São Paulo com HIS e HMP juntos (iguras 1.01 a 1.03).

Em 2014 foi aprovado um novo empreendimento em ZEIS 3, o Central da Barra, localizado em um terreno de 15.610, 98 m² na Rua Cônego Vicente Miguel Marino, na Barra Funda. O terreno foi des- membrado em cinco partes para a construção de cinco diferentes empreendimentos: o Água Branca, Memorial e Bourbon, cada um com 229 unidades de HIS e 32 unidades de HMP, todos com um dor- mitório cujo preço de venda era diferenciado pela vaga de garagem (existente no HMP); e o Stilo 1 e Stilo 2, cada um com 200 unidades de HMP e 100 de R2V (categoria de venda para o mercado, acima das faixas de renda de HIS e HMP), com 2 dormitórios, vaga de garagem e preços diferenciados pela metragem e a oferta de suíte nas unidades de R2V (igura 1.04).

A Engelux possui ainda mais dois empreendimentos em fase de aprovação na prefeitura, com base na lei do antigo PD pelo direito de protocolo. Um deles é o Hipódromo, localizado na Mooca, entre as Ruas Hipódromo e Guarapuava. O terreno foi desmembrado em dois, onde em um deles foi cons- truído um empreendimento misto com 146 unidades de HIS e 112 unidades de HMP, e no segundo terreno foi utilizada a faixa livre de 20% para a construção de um edifício com 63 salas comerciais e 30 unidades de R2V, para rendas acima da classiicação de HIM-HMP. A previsão de entrega é para abril de 2015. O outro empreendimento em fase de aprovação está localizado entre as Ruas Monse- nhor Anacleto e Rangel Pestana, no Brás. Em um terreno de 1.678 m² será construída uma torre com 144 unidades de HIS e 128 unidades de HMP, com valores diferenciados pela existência de vaga para HMP. Este será o primeiro empreendimento de uso misto a ser aprovado, com seis lojas localizadas no térreo e mezanino do edifício.

Questionado sobre a burocracia e as diiculdades em aprovar empreendimentos em ZEIS, que é uma das hipóteses descrita por Caldas (2009) quando analisa a produção privada em ZEIS e conirmada pelo Secovi (2013), Lamberti airma que falta aos incorporadores conhecimento da legislação e pre- paro para montar a combinação de HIS, HMP e faixa livre.

Nos primeiros empreendimentos fazíamos tudo separado, um empreendimento de HIS, outro de HMP e outro livre, porém a aprovação é única, isso que o pessoal não consegue entender. Eu não monto três processos de aprovação, monto um só. Faço o desmembramento do terreno de acordo com o que vou aproveitar. Por exemplo, em um lote de 10 mil m², desmembro um lote de 4 mil para HIS, outro de 4 mil para HMP e outro de 2 mil para uso livre. Usando o plano de urbanização integrada da PMSP vc monta o desmembramento inicialmente e depois o processo de cada um, o que dá um total de 20 pags. de processo. Quando sai o alvará, sai o alvará único para os 3 empreendimentos que estão vinculados. 5 Entrevista concedida a autora em maio de 2013.

Figura 1.01: Rennova e Innova: Empre- endimento de HIS na ZEIS 3 localizada entre as ruas Dona Ana Neri e Av. do Estado. Implantação e planta tipo. Fonte: Engelux Engenharia.

Figura 1.02: Idealle Condomínio Clube: O HMP do Rennova e Innova. Perspectiva e planta tipo da unidade de 2 dormitórios de 55 m².

Fonte: Engelux Engenharia.

Figura 1.03: Downtown: primeiro Condo- mínio em ZEIS 3 que uniu HIS e HMP em um mesmo edifício, em terreno de 1700 m², com valores diferenciados pela vaga de garagem. Perspectiva e planta tipo da unidade de 1 dormitórioFonte: Engelux Engenharia.

Figura 1.04: Central da Barra: empreen- dimento em ZEIS 3 localizado na Rua Cônego Vicente Miguel Marino, na Barra Funda, lançado em 2014. Perspectiva e planta tipo da unidade de 1 dormitório de HIS.

62 63 Quando é feito o registro é que divide pelo número de empreendimentos. Quando for tirar o Habite-se

é preciso comprovar que as unidades foram comercializadas para rendas de até 6 s.m. A CAIXA já tem todo o esquema de comprovação de renda, se não for trabalhador formal tem que apresentar importo de renda, ter um mínimo depositado em conta, etc.6 _{(informação verbal).}

Os Planos de Urbanização também não chegam a ser empecilhos para a aprovação de projetos, já que nunca foram realizados. “Normalmente são exigidos apenas para terrenos maiores que 20 mil m². E esta é uma atribuição do poder público” 7 _{(informação verbal), airma Lamberti.}

Os clientes das habitações de interesse social da Engelux não são as famílias mais vulneráveis, com renda inferior a 3 s.m., que é o peril da maior parte da população pobre que reside em moradia precária no centro de São Paulo. Embora algumas unidades de HIS do empreendimento da Rua 25 de Janeiro tenham contemplado faixas de renda menores, as unidades de HIS dos últimos empreen- dimentos aprovados, em 2010 e 2011 e também em 2014, foram vendidas para famílias com renda acima de 5 s.m. Mesmo com as facilidades de acesso ao crédito, a produção estritamente privada de HIS para rendas inferiores a 3 s.m. no centro de SP ainda permanece inviável em função dos altos preços dos terrenos.

Este cenário poderia ser diferente em uma parceria público privada, utilizando-se os subsídios públi- cos do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Na época da construção do empreendimento 25 de Janeiro a produção habitacional de interesse social era mais difícil de ser viabilizada, princi- palmente para atingir as famílias de renda mais baixa. O incorporador precisava comprar o terreno, aprovar o projeto e construir, arcando com 100% dos custos incidentes. Com a introdução do PM- CMV novas possibilidades surgiram.

“Teoricamente hoje em SP você consegue produzir uma HIS por 116 mil reais porque vc inancia 76 mil no MCMV, o governo do estado dá 20 mil e a prefeitura dá 20 mil. Naquela época isso não existia, vc ti- nha que trabalhar com uma engenharia inanceira com velocidade na produção e na venda e otimização de custos” 8 _{(informação verbal).}

A Engelux estuda atuar na faixa 1 do PMCMV no interior do estado, mas para viabilizar esta pro- dução em áreas centrais seria preciso terrenos mais baratos ou que o poder público arcasse com o custo das desapropriações. “Nós pagamos no Cambuci o terreno na faixa de 450 reais o m². Hoje vc não acha terreno no centro, mesmo em ZEIS, por menos de 2,5 ou três mil” 9 _{(informação verbal),}

airmou Lamberti.

Já HIS para as famílias com renda entre 5 s.m. e 6 s.m. e HMP, construir em áreas centrais, com os benefícios trazidos pela ZEIS 3 no PDE de 2002, era plenamente viável. O modelo mais utilizado, de 1 dormitório com 33 m², apresentou liquidez de 100% sem risco de inadimplência, já que a Caixa Eco- nômica Federal atestou todos os requisitos, e se trata de uma faixa de renda em dia com seus compro- missos inanceiros, diferentemente dos imóveis para rendas mais altas, que chegam a apresentar 30% de devolução.

6 Entrevista concedida a autora em maio de 2013. 7 Idem.

8 Idem. 9 Idem.

Quadro 1.05: Empreendimentos em ZEIS 3 aprovados pela Engelux Engenharia Empreendim. HIS HMP R2V* vaga M² Dorm M²

terreno $** venda Renda (s.m.) Ano aprov. 1 25 de Janeiro 300 - - Não 41,10 1 e 2 10.020,46 51 3 a 5 2006

Praça da Luz 103 - - Não 41,20 1 e 2 61 3 a 5

Central Home - 270 - Sim 46,70 2 116 10 a 16

2 Rennova 203 - - Não 32,70 1 10.584,36 141 5 e 6 2011 Innova 203 - - Não 32,70 1 141 5 e 6 Ideale - 280 - Sim 60,80 2 e 3 350 10 a 16

3 Downtown HIS 116 - - Não 31,66 1 1.702,34 120 5 e 6 2010

Downtown HMP - 144 - Sim 35,24 1 e 2 212 7a16

4 Central da Barra Água Branca 229 - - Não 32,86 1 2.448,79 185 5 e 6 2014 - 32 - Sim 38,07 1 x 7 a 9 Central da Barra Memorial 229 - - Não 32,86 1 2.448,79 185 5 e 6 2014 - 32 - Sim 38,07 1 x 7 a 9 Central da Barra Bourbom 229 - - Não 32,86 1 2.458.16 185 5 e 6 2014 - 32 - Sim 38,07 1 x 7 a 9 Central da Barra Stilo 1 - 200 - Sim 48,47 2 3.986,05 x 10 a 16 2014 - - 100 Sim 55,70 2 x > 16 Central da Barra Stilo 2 - 200 - Sim 48,47 2 4.220,01 x 10 a 16 2014 - - 100 Sim 55,70 2 x > 16

*R2V: Valores de Mercado. Acima da Faixa de HMP.

**Valores de venda médio atualizados pelo INCC. Os valores não mencionados se referem aos empreendimentos que ainda não haviam sido vendidos.

Fonte: Elaboração própria a partir dos dados fornecidos pela Engelux Engenharia

Quadro 1.06: Empreendimentos em ZEIS 3 em aprovação pela Engelux Engenharia Empreendim. HIS HMP R2V* vaga M² Dorm M²

terreno $** venda Renda (s.m.) Prev. Aprov. 1 Hipódromo 1 146 - - Não 32,91 1 1.788,98 x 5 e 6 Abril 2015 - 112 - Sim 38,79 2 x 7 a 9 Hipódromo 2 - - 30 Sim 52,76 2 967,92 x > 16 Comercial x -

2 Monsenhor _Anacleto 144 - - Não 32,40 1 1.678,00 x 5 e 6 Set. ₂₀₁₅

- 128 - Sim 32,40 1 x 7 a 9

*R2V: Valores de Mercado. Acima da Faixa de HMP.

**Valores de venda médio atualizados pelo INCC. Os valores não mencionados se referem aos empreendimentos que ainda não haviam sido vendidos

Fonte: Elaboração própria a partir dos dados fornecidos pela Engelux Engenharia

A análise da produção em ZEIS 3 pela Engelux nos permitiu algumas constatações importantes em relação a aplicação do instrumento ZEIS segundo as regras do PDE de 2002. Construir em ZEIS 3 pelo mercado privado acabou sendo um negócio altamente lucrativo, já que o índice 4, sem paga- mento de outorga era utilizado não somente para HIS mas para HMP, benefício que não se encontra em nenhuma outra área da cidade. “Você usa a ZEIS porque consegue o terreno mais barato e utiliza 4 vezes. [...]você não tem este índice em nenhum outro lugar. Terrenos caros, construindo só duas

64 65 vezes e vendendo a preço de HIS é complicado”10 _{(informação verbal), airma Lamberti. Contudo, o}

beneiciário destas unidades acabou sendo quase que somente as famílias com peril de HMP, já que o peril de HIS contemplado é aquele no limite da renda, ou seja, os que recebem de 5 s.m. a 6 s.m.: “Quer queira ou quer não queira HIS é um produto rentável. Hoje você consegue vender um aparta- mento de HIS, independente de qual seja, por 130, 135 mil”11 _{(informação verbal).}

O que tínhamos era o Estado inanciando a alta rentabilidade de empresas privadas que produzem habitação para a classe média em áreas que deveriam estar reservadas para a produção de habitação de interesse social, em escala proporcional ao déicit habitacional municipal, ou seja, para a popu- lação mais necessitada, que são as famílias com rendas inferiores a 3 s.m. O empreendedor privado recebia incentivos inanceiros para produzir habitação de média renda, incentivos estes totalmente desnecessários já que se trata de uma produção altamente dinâmica em todas as regiões da cidade. Enquanto isso, as famílias realmente pobres, que anseiam por melhores condições habitacionais, que precisam morar no centro perto do emprego para reduzir as despesas mensais com transporte, não eram contempladas pela produção habitacional em área de ZEIS, já que a legislação não exigia que um percentual mínimo das unidades fossem destinadas para esta população, que representa o maior déicit habitacional do município. Ainda assim, se este percentual fosse obrigatório o mercado não daria conta de atendê-lo devido ao alto custo dos terrenos nas áreas centrais, o que nos fez concluir que a produção de HIS não pode ser responsabilidade do empreendedor privado, necessitando de subsídio e de intermediação do poder público para a indicação da demanda. A produção habitacio- nal em ZEIS 3 para as faixas de menor renda deveriam ser feitas através de iniciativa pública, viabi- lizada sobretudo com a aplicação dos instrumentos de indução ao cumprimento da função social da propriedade previstos no Estatuto da Cidade, conforme descrito no Artigo 174 do PD, como o Parcelamento, Ediicação e Utilização Compulsórios (PEUC), IPTU progressivo no tempo e a desa- propriação com títulos de dívida pública.

Na utilização do PEUC com o IPTU progressivo e a desapropriação com títulos de dívida pública, o proprietário do imóvel é notiicado, tem um ano para entrar com pedido de aprovação de projeto e dois anos para iniciar as obras. Não cumprindo o prazo, o IPTU progressivo é aplicado durante cinco anos. Se não for dada uma função ao imóvel, a desapropriação pode ser realizada. Já o uso do PEUC com o Consórcio Imobiliário, a prefeitura pode estabelecer uma parceria com o proprietário do imó- vel, notiicando-o como PEUC e transferindo o imóvel à prefeitura. O proprietário recebe unidades urbanizadas e ediicadas correspondentes ao valor venal do imóvel antes das obras, no prazo de cinco anos. É um processo mais rápido em relação ao IPTU e à desapropriação. Embora dependa de uma negociação com o proprietário, esta negociação é de certa forma imediata e pode ser uma das possi- bilidades de aquisição da área para a produção de habitação.

O Direito de Preempção deve ser previsto em Lei que indica quais os imóveis estão incidentes. A Prefeitura tem preferência na aquisição dos imóveis por cinco anos, renovável por igual período. O Proprietário tem que notiicar a prefeitura se quiser comercializar o imóvel. Todas as ZEIS poderiam ser automaticamente notiicadas com o Direito de Preempção. É um instrumento útil para adquirir terras sem a morosidade ou sobrevalorização dos processos de desapropriação.

Na Dação em Pagamento o proprietário quita a sua dívida com o ente público através da doação do imóvel. Pode ser utilizada para adquirir áreas de interesse público que foram autuadas pelo IPTU Progressivo, agilizando o processo.

10 Entrevista concedida a autora em maio de 2013. 11 Idem.

Imóveis que apontem potencial para serem transformados em HIS também podem ser demarcados com Decreto de Interesse Social (DIS), e em seguida podem ser desapropriados pelo poder público segundo regulamentação federal. Os imóveis demarcados com DIS na maioria das vezes possuem dívidas iscais, o que pode tornar a desapropriação não onerosa ao poder público. E para ins de uso junto a programas habitacionais como o PMCMV, por exemplo, houve uma alteração na legislação de desapropriação para permitir que o instrumento facilite a aquisição de imóveis que tenham dívi- das iscais com a prefeitura, permitindo que o município faça as compensações dos valores reconhe- cidos somente pela prefeitura, sem disputa de valores com o proprietário.

E ainda há o Direito de Superfície ou Concessão do direito real de uso, onde o poder público recebe por concessão o direito de uso de um imóvel por tempo determinado em contrato, de forma onerosa ou não. São instrumentos mais utilizados para regularização fundiária, mas que também podem ser utilizados para melhorias de cortiços, por exemplo, onde o proprietário concede o uso ao poder público que repassa a concessão aos moradores. Contudo, não houve registros da aplicação destes instrumentos pela PMSP antes da revisão do Plano Diretor realizada em 2014. Questionada sobre o uso dos instrumentos de acesso à terra para produção de habitação de interesse social, a Sehab disse que não houve registro de nenhuma aplicação e que quando tentaram aplicar a Lei da Dação, a falta de documentação regularizada impossibilitou o processo.

A experiência do município de Santo André nos mostrou como é possível uma produção pública de habitação social, em grande escala, em áreas de ZEIS através da utilização dos instrumentos urbanís- ticos de democratização da terra urbana. Entre 2008 e 2011, a prefeitura viabilizou 43% das ZEIS em terrenos adquiridos pelo poder público por meio de instrumentos como a desapropriação, permuta de área e dação em pagamento, não tendo utilizado o PEUC, iniciado em 2006, pela interrupção da gestão governamental em 2008. A produção em ZEIS no município de Santo André neste período aconteceu exclusivamente nestas áreas que se tornaram públicas, com aplicação de recursos integralmente públi- cos (DENALDI, 2013) e com destinação somente para as famílias com renda até 3 s.m. A intensiicação da produção em ZEIS a partir de 2008 se deu sobretudo pela atuação junto ao PMCMV, viável graças a possibilidade de se produzir em áreas públicas, já que o alto custo da terra nas áreas centrais de Santo André, ainda inferiores aos de São Paulo, inviabilizaria a produção pelo mercado privado e suas altas metas de lucro, mesmo com recursos do PMCMV. Em um cenário onde ainda prevalece a lógica do mercado imobiliário na produção de habitação social, com as mesmas taxas de lucro e os mesmos valo- res da construção civil privada, o papel do Estado na viabilização de áreas públicas passa a ser um passo altamente signiicativo para a viabilização da produção de interesse social.

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