Experiência de Aprendizagem 2: Ausência de disponibilidade de terrenos para construção

Por ser uma construtora, a V&M possui uma considerável dependência de terrenos legalmente aprovados e fisicamente prontos para a construção de casas. Diante disso, houve uma situação na V&M onde ocorreu a combinação de dois fatores que inviabilizaram a disponibilidade desses terrenos. Primeiramente, em determinado momento, a empresa se descuidou da compra de terrenos com a antecedência necessária. Assim, o fato de os terrenos

serem legalizados mais próximo da sua necessidade de uso, acarretou também em atrasos nas aprovações legais junto aos órgãos competentes (COMPESA, CPRH, Prefeituras, Cartórios, etc.).

Em paralelo a isso, a empresa foi acelerando a produção, consumindo os terrenos que possuía e não foi na mesma velocidade adquirindo novos terrenos. Ou seja, a V&M tinha uma ânsia por aumentar a produção das casas devido ao bom desempenho industrial, mas ao mesmo tempo estava criando um descompasso com a disponibilidade de terrenos, e consequentemente, de aprovações. Diante disso, os gestores perceberam que o ritmo de produção e de crescimento previstos não poderiam ser mantidos, pois isso consumiria todos os terrenos antes do tempo necessário para aquisição e legalização de novos e acarretaria em grande desmobilização de seus funcionários, que era uma situação ao máximo evitada na empresa.

Assim, a V&M percebeu uma série de fatores que estavam conectados com a ausência de terrenos legalizados. Existia um argumento de que a empresa não tinha recursos para fazer compras de terrenos com tanta antecedência. E, além de tudo, havia o agravante do aquecimento do mercado, que tornou os terrenos mais caros e mais escassos enquanto a demanda pela compra de casas era cada vez maior. Além disso, o fato de os terrenos não serem comprados já desembaraçados (sem restrições legais), tornava mais demorado ainda esse processo.

Ademais, a questão dos terrenos estava interferindo no caixa da empresa por dois motivos. O primeiro deles é que a necessidade de comprar terrenos com urgência não garantia que a empresa possuísse esse recurso a ser investido naquele momento, podendo interferir no pagamento de outras obrigações bem como na necessidade de pedir dinheiro emprestado à CEF. E o segundo, é que o fato de os terrenos demorarem a ser legalizados, atrasava consequentemente o recebimento do faturamento da empresa, reduzindo assim, sua disponibilidade financeira.

Diante disso, a empresa analisou a quantidade de lotes disponíveis e comparou com o ritmo de produção previsto. Foi averiguada a situação de cada cidade e se chegou ao consenso de que por mais que as pessoas se dedicassem, não haveria tempo hábil para reverter o desequilíbrio sem frear a produção. Então, em meados de 2012, a empresa optou por desacelerar a produção. Assim, ao reconhecer a gravidade do problema instalado, os gestores da organização se reuniram e estabeleceram algumas outras medidas para amenizar os seus impactos.

Apesar de ter demanda e capacidade de venda alta nessa cidade, a empresa precisou reduzir a velocidade da produção em Caruaru. Nas demais cidades também houve redução no quadro de funcionários, mas sem chegar a fechar nenhuma unidade. Então, realizou-se a

desmobilização de mão de obra por meio de férias, de transferência de pessoal para outras unidades, do desligamento de pessoas que não queriam estar na empresa, de desligamentos que já estavam previstos e em último caso, do desligamento por redução de quadro. Dessa forma, as unidades sentiram o impacto negativo no desenvolvimento e formação de suas equipes e na tensão e insegurança que se instalaram no clima organizacional.

Além disso, a área de suprimentos, que já havia realizado a compra de materiais para o crescimento previsto, se empenhou junto com as obras para armazenar e gerenciar aquele estoque devidamente, visando reduzir perdas ou desperdícios. Ainda, negociações junto aos fornecedores foram realizadas com vistas a adiar os pagamentos até o caixa da empresa estar ajustado novamente.

Outra ação empreendida foi a de criar parcerias com os donos de terrenos, pois muitos proprietários queriam transformar seus terrenos em negócios e não necessariamente vender. Diante disso, a empresa passou a criar sociedade com eles, de forma que parte da área construída seria deles, e assim, o preço de compra dos terrenos também seria reduzido. Depois, todas as áreas da empresa tiveram que realizar novos orçamentos com a meta de diminuir as despesas proporcionalmente à queda nas receitas. Ainda, a empresa dedicou bastante esforço na área de compra de terrenos e aprovações. E, à medida que a situação foi se estabilizando, a produção foi novamente crescendo e atingiu o patamar que era previsto, no segundo semestre de 2013.

Após o reequilíbrio da empresa, algumas medidas foram adotadas para o fato não voltar a acontecer. A empresa passou a planejar os empreendimentos com no mínimo, um ano e meio de antecedência. E junto a isso, estabeleceu o tempo mínimo de compra de terreno de três anos antes de sua necessidade de uso, para viabilizar tempo suficiente para legalização. Além disso, foi criado um “macrofluxo”, que é uma ferramenta de gestão que viabiliza a visualização e gestão de todas as etapas desde a compra de terrenos até a conclusão da produção. Ainda, foi estabelecida uma rotina semanal de acompanhamento desse “macrofluxo” no intuito de não haver mais descuido no tocante a esse assunto. De forma que a empresa, semanalmente, realiza acompanhamento do “macrofluxo”, sempre ajustando a quantidade de terrenos com o nível de produção esperado. E mensalmente, na reunião de gerenciamento estratégico, “o assunto terrenos” é analisado, sendo considerado no atual cenário como algo estável. Há uma percepção de domínio do processo, de segurança, conforto e de que todos da empresa conhecem um pouco do assunto, sabem para onde a empresa vai crescer ou não, etc.

Por fim, reforça-se a relevância do estudo deste evento como uma experiência de aprendizagem pertinente aos principais gestores organizacionais. O problema vivenciado teve impacto na empresa toda, inclusive tendo consequências nos gestores que precisaram desligar

colaboradores, manter o clima organizacional, renegociar pagamentos, reduzir orçamentos e atuar com agilidade em meio a tudo isso. A situação também impactou no caixa da empresa, nos planos de crescimento e no prestígio da empresa junto aos seus colaboradores. O simples fato de estar conectado aos terrenos necessários para a construção de casas reforça a significância desse evento. Dessa forma, advoga-se a relevância do aprofundamento das