Irregularidades no parcelamento do solo

Políticas de regularização – 7.5. Conclusão..

7.1. Introdução

Os Pedidos Administrativos de Regularização de Parcelamentos permitem a regularização fundiária das áreas onde foram implantados loteamentos clandestinos. Tais pedidos são feitos perante o Poder Judiciário e encontram amparo legal no art. 40, da Lei nº 6.766/79, que permite à Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal regularizar o parcelamento para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.

Em alguns Estados as Corregedorias Gerais da Justiça têm regulamentado os procedimentos para a regularização registrária, como ocorre em São Paulo e no Rio Grande do Sul. Esses pedidos são formulados diretamente ao Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis, que observará o cumprimento dos requisitos legais. Não se trata de processo contencioso.

Promovida a regularização registrária, os adquirentes de lotes poderão registrar seus compromissos de compra e venda no cartório do registro de imóveis.

Nesse ponto, há que se elogiar a atuação do Poder Judiciário no que tange à regularização registrária do parcelamento ilegal do solo, especialmente no Programa More Legal, levado a efeito no Rio Grande do Sul.

O problema que se aponta, e que não é de responsabilidade da Justiça, é que grande parte dos parcelamentos ilegais do solo apresentam dificuldades na regularização registrária pela via administrativa, isto é, através dos Juízos Corregedores do Registro de Imóveis.

7.2. Irregularidades no parcelamento do solo.

Para Narciso Orlandi Neto, o parcelamento do solo sujeita-se à disciplina urbanística do Estado, cumprindo quatro fases. Inicialmente, deve atender às exigências urbanísticas. A próxima etapa é a administrativa, quando é submetido à aprovação pela Prefeitura, para que esta verifique sua conformação às normas urbanísticas. Em alguns casos, deve passar também pelo crivo do Estado, conforme dispõe o art. 13, da Lei Lehmann, ou a legislação estadual. Em seguida, sobrevém a fase registrária, ocasião em que o parcelamento ingressa no mundo jurídico. Somente após o registro poderá ocorrer a venda de lotes, buscando-se assim proteger o interesse dos adquirentes. Por fim, resta a fase de execução do parcelamento, sendo comuns os casos de parcelamentos aprovados, registrado, porém não totalmente executados ou executados de forma diferente da aprovada.

Logo, para o autor citado, “irregular é o parcelamento que não atendeu a uma ou mais fases a que estava sujeito. Em outras palavras, o parcelamento

pode estar contaminado por irregularidades urbanísticas, administrativas, registrárias e de execução”55.

Constatada uma ou mais das irregularidades supra, urge que se faça a regularização fundiária do parcelamento do solo.

E de acordo com Narciso Orlandi Neto, a regularização do parcelamento deverá ocorrer conforme a irregularidade que apresentar, ou seja, a regularização deve ser dirigida à etapa em que ocorreu a irregularidade.

Se ocorreu a simples falta de aprovação (irregularidade administrativa), a regularização não será difícil, desde que o parcelamento tenha atendido aos requisitos urbanísticos. Basta que o loteador submeta o projeto à aprovação das autoridades municipal e estadual. A hipótese, contudo, é bastante rara, pois normalmente o loteador não submete seu projeto à aprovação justamente em virtude de algum desatendimento aos requisitos urbanísticos.

E estes são exatamente os casos em que há maior dificuldade para a regularização: os de descumprimento dos requisitos urbanísticos. O Poder Público se vê diante de um dilema: abdicar do cumprimento de sua legislação ou ignorar uma situação consolidada, condenando a comunidade à exclusão social. Tratam-se de alternativas antagônicas e a escolha de um dos caminhos implicará sacrifício do outro. A solução que parece mais conveniente, e que com maior freqüência vem sendo adotada, é exigir do parcelador as medidas de adaptação ou compensação que sejam possíveis, tais como entrega de terras ou dinheiro para indenizar a ausência de destinação de áreas públicas. No que tange aos requisitos urbanísticos, vale lembrar que, nos casos em que a aprovação estadual é exigida, esta também será necessária para a regularização.

A falta de registro do parcelamento do solo impede que os adquirentes registrem seus compromissos de compra e venda e, assim, tornem-se proprietários de seus lotes, uma vez que, conforme dispõe o art. 1.245, do novo Código Civil, adquire-se a propriedade imóvel pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel, ou, conforme se diz popularmente, “quem não registra não é dono”. Para a regularização da situação registrária do parcelamento do solo, as Corregedorias Gerais de Justiça dos Estado tendem a dispensar o cumprimento estrito do art. 18, da Lei Lehmann, exigindo apenas a apresentação dos documentos indispensáveis, sendo certo que há divergência quanto a quais seriam tais documentos. As Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, por exemplo, exigem a apresentação das aprovações municipal e estadual, ao passo que o Provimento nº 17/99, da Corregedoria Geral de Justiça do Rio Grande do Sul, reduz a documentação necessária, exigindo somente o título de propriedade ou a certidão de matrícula, certidão negativa de ação e ônus real do imóvel, planta e respectiva descrição, emitidas ou aprovadas pela Prefeitura Municipal, o que bem demonstra que a aprovação não é indispensável.

Por fim, resta a regularização do parcelamento irregularmente executado. Se os adquirentes ainda estiverem pagando as prestações, deverão suspender os pagamentos e efetuar a notificação prevista no art. 38, da Lei nº 6.766/79, passando a depositar as prestações junto ao Registro de Imóveis. Esta notificação poderá ser feita pelo adquirente, Prefeitura Municipal ou Ministério Público. Caso o parcelador venha a regularizar o empreendimento, poderá promover o levantamento dos valores, mediante autorização judicial. Caso não o faça, a Prefeitura Municipal deverá executar as obras, fazendo jus ao levantamento dos valores depositados a título de ressarcimento dos valores despendidos. Além disso, poderá promover judicialmente o ressarcimento integral das importâncias despendidas ou a despender para promover a regularização.