Roteiros de Diadema

Diadema tem 357.064 habitantes (IBGE / 2000). O município tem área de 32 km², dos quais 22% situam-se em área de proteção aos mananciais. Sua densidade demográfica é considerada a terceira do Brasil (10.55 habitantes/km²), tendo sofrido impressionante expansão industrial entre os anos 60 e 70, período em que sua população sextuplicou.

Os casos estudados abrangem os parcelamentos da Rua Iguaçu, Jardim dos Eucaliptos, Jardim Ellen e Sítio Mato Adentro.

O loteamento da Rua Iguaçu foi promovido em parte de uma gleba de 80.000 m², onde foram erigidas cerca de 60 casas em lotes de 125 m². Foram ajuizadas ação cautelar, visando a cessação das vendas de lotes, e ação principal, com pedido de desfazimento do loteamento e indenização dos consumidores. O caso será melhor analisado no capítulo 10.

No caso do Jardim dos Eucaliptos, foi executado desmembramento em área de 17.567 m², consistente nos lotes 11 a 20, da quadra 11-B, e lotes 3, 4, 5, e 10 a 12, da quadra 15-B, mediante a alienação dos lotes originais a um único adquirente, que por sua vez já assumia a obrigação de firmar compromissos particulares de venda dos lotes desmembrados. Foram implantados 169 lotes, ocupados por uma, duas, três e até quadro famílias. Foi ajuizada ação civil pública contra o loteador e a Prefeitura, com pedido liminar de bloqueio de bens do loteador e pedido de desfazimento do loteamento, com indenização dos adquirentes. Ação em andamento.

O caso do Jardim Ellen versa sobre o desmembramento de área de 6.000 m², consistente no lote 9, da quadra C, em 22 novos lotes, com áreas de 153 a 396 m², que foram totalmente ocupados, tendo ocorrido a canalização de um córrego sob as edificações, acarretando risco aos ocupantes. Foi ajuizada ação civil pública contra os loteadores e a Prefeitura, com pedido liminar de bloqueio de bens dos loteadores e pedido de desfazimento do loteamento, com indenização dos adquirentes. A ação está em andamento.

O caso do Sítio Mato Adentro trata de desmembramento de área com 8.050 m² em oito lotes de 1.000 m², sendo que alguns foram subdivididos em lotes menores de 125 e 250 m². Foi proposta ação civil pública contra o loteador e a Prefeitura, com pedido de desfazimento do loteamento, com indenização dos adquirentes. Ação em andamento. É interessante notar que este parcelamento é vizinho do loteamento da Rua Iguaçu.

Tabela 3 – Roteiros de Diadema

Tipo de divisão de gleba Loteamento

Desmembramento

1 3

Identificar o tipo de loteamento Clandestino

Irregular

4 0

Domínio da gleba Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis

Loteador é o proprietário

Proprietário vende a gleba para interposta pessoa Invasor que loteia

Inventário

Escritura não registrada

Compromisso de compra e venda

3 3 0 1 0 1 1

Zoneamento Zona Urbana

Expansão Urbana Zona Rural

4 0 0

Loteamento construído em local onde é vedado o parcelamento do solo

Terrenos alagadiços e sujeitos a inundações Terrenos aterrados com material nocivo à saúde Terrenos com declividade igual ou superior a 30% Terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação

Áreas de preservação ecológica

2 0 0 0 4 Aprovação Município Estado 0 0

Existência de obras mínimas de infra-estrutura: Obras de escoamento das águas pluviais

Iluminação pública Redes de esgoto sanitário Abastecimento de água potável Energia elétrica pública Energia elétrica domiciliar Vias de circulação pavimentadas Coleta de lixo 0 2 2 3 2 0 2 n/c

Comportamento Institucional Fiscalização da Prefeitura

Imposição de penalidade pelo Município Fiscalização do Estado

Imposição de penalidade pelo Estado Existência de inquérito policial ou ação penal

3 1 2 2 4

Dos quatro casos analisados, pode-se verificar que, em apenas um, ocorreu o loteamento de parte de uma gleba de 80.000 m², na qual ocorreu a subdivisão de sessenta lotes de 125 m². Os demais casos referem-se a desmembramentos de áreas menores, entre 1.600 e 17.500 m², também em lotes cujas áreas variam de 125 a 396 m².

Em todos os casos, o parcelador possuía direitos sobre a área. No caso do loteamento, o loteador era o proprietário com título registrado. Já nos três casos de desmembramento, dois dos parceladores adquiriram a área dos proprietários do domínio, porém deixaram de registrar seus títulos junto ao Registro de Imóveis, talvez justamente para dificultar que viessem a ser responsabilizados pelos desmembramentos fraudulentos. No outro caso de desmembramento, o parcelador ajuizou ação de usucapião e sua posse não era contestada.

Somente no caso do loteamento houve pedido de diretrizes e aprovação à Prefeitura, o que foi indeferido. Nos demais casos, não houve pedido de autorização.

Todos os parcelamentos localizam-se em área urbana. Dois deles foram executados em terrenos sujeitos a inundações, sendo certo que em um deles houve canalização sem critério de um córrego, o que estava causando risco aos imóveis e seus ocupantes.

No caso do loteamento e de um desmembramento realizado em sua proximidade, as áreas não dispunham de qualquer infra-estrutura, sendo posteriormente instalada ligação de água no loteamento. Já os dois desmembramentos ocorreram em área já urbanizada, onde havia iluminação pública, redes de água, esgoto e energia elétrica e vias de circulação pavimentadas.

Não houve fiscalização da Prefeitura em um dos casos, ocorrido na década de 80, verificando-se, no entanto, que os demais casos, a partir dos anos 90, foram objeto de fiscalização municipal. Em alguns casos, contudo, a fiscalização foi tardia, após a construção das casas, ao passo que em outros, embora tempestiva, a fiscalização foi inepta, chegando ao cúmulo de haver um caso em que o próprio funcionário da Prefeitura orientou o adquirente de lote a “arriscar” construir sua casa.

Houve fiscalização pelo Estado em dois casos, sendo que em um deles a representação ao Ministério Público partiu de um de seus órgãos – o DUSM, Departamento de Uso do Solo Metropolitano.

Em todos os casos houve instauração de inquérito policial e, em dois deles, chegou a haver processo-crime. Em um deles, os loteadores foram condenados, porém foi reconhecida a prescrição. No outro caso, o loteador foi beneficiado pela suspensão condicional do processo.

Todos os casos estudados já eram objeto de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público e em todos eles houve a concessão de liminares. Em duas delas, foi determinado o bloqueio de bens dos réus.

Na ação civil pública que versava sobre o loteamento, a decisão transitou em julgado e não há mais possibilidade de recurso. Está ocorrendo a execução da sentença que determinou o desfazimento do loteamento. O cumprimento dessa decisão vem se mostrando muito difícil e o aspecto positivo da ação, que pode ser considerada um êxito, reside no fato de o loteamento de sessenta casas, em uma gleba de 80.000 m², não haver se expandido. A análise do caso será retomada no capítulo 10.