Roteiros de Embu

Bernardo do Campo – 4.6. Conclusão.

4.1. Introdução.

No decorrer da pesquisa denominada “Reparação de Dano e Ajustamento de Conduta”, a cargo da Profª. Dra. Maria Lúcia Reffinetti Martins, coube à bolsista Mariana Mencio proceder à leitura de procedimentos preparatórios de inquérito civil, inquéritos civis e ações civis públicas do Ministério Público do Estado de São Paulo, versando sobre parcelamentos do solo localizados em áreas de proteção aos mananciais.

Foram selecionados cinco casos da Promotoria de Justiça de Embu, quatro casos de Diadema, três casos de Santo André e quatro casos de São Bernardo do Campo. A escolha dos casos obedeceu aos seguintes critérios: as cidades já estavam previamente determinadas, pela participação na pesquisa; nas cidades indicadas, deveriam ser selecionados casos de parcelamentos do solo em áreas de mananciais em andamento nas Promotorias; dentre os casos em andamento, deveriam ser selecionados aqueles em fase mais adiantada de tramitação. Em Embu, havia casos de duas ações civis públicas e onze inquéritos civis localizados em áreas de mananciais. Foram selecionadas as duas ações e outros três inquéritos civis; em Diadema, havia quatro ações civis públicas em andamento, sendo todas selecionadas. Em Santo André, havia duas ações civis públicas e cinco inquéritos civis, sendo

selecionada uma ação (circunstancialmente, a outra não foi analisada) e dois inquéritos; em São Bernardo do Campo havia 56 ações civis públicas, sendo escolhidas quatro delas, com auxílio da Promotora de Justiça, por apresentarem aspectos relevantes como a elaboração de termo de ajustamento de conduta, o desfazimento de loteamento ou a acusação de improbidade administrativa.

No ano de 2003, a bolsista procedeu à leitura da documentação encartada nos procedimentos e, para cada um deles, anotou dados de acordo com um roteiro previamente elaborado pela subscritora do presente trabalho, e sob sua orientação. Portanto, os dados angariados refletem as informações que estavam encartadas nos procedimentos naquele ano, bem como o andamento das investigações ou ações na mesma data.

Com base nas informações coletadas, foi possível elaborar as tabelas que se seguem, apresentando dados sobre os parcelamentos, os loteadores, a situação documental dos imóveis, a existência de obras de infra-estrutura e o comportamento dos diversos órgãos com competência para atuar na repressão ao parcelamento clandestino (Município, Estado, Ministério Público, Polícia).

É importante ressaltar que os procedimentos nem sempre contêm todos os dados constantes da tabela, razão pela qual, algumas vezes, os dados não totalizam o número de casos analisados. Após as tabelas, é apresentado um comentário.

4.2. Roteiros de Embu (5 casos).

Embu tem 234.174 habitantes (IBGE / 2004 – estimativa). A área do município é de 68 km², dos quais 59% estão localizados em áreas de proteção aos mananciais. Foram analisados os casos de cinco parcelamentos: Condomínio Residencial Estância Parque das Chácaras, Bairro de Vista Alegre, Chácaras Maria

Alice, Estância Embuarama e parcelamento localizado entre os Bairros Vila Isis Cristina e Jardim do Colégio.

O Condomínio Residencial Estância Parque das Chácaras trata do reparcelamento de área de 11.916 m², no interior de três chácaras. Foi apresentado pedido de aprovação à Prefeitura, com fundamento na Lei Federal nº 4.591/64, que rege os condomínios e incorporações, onde as frações ideais teriam 125 m², porém o Ministério Público considerou a aprovação como fraude à Lei Federal nº 6.766/79 e propôs ação civil pública com pedido de adequação à Lei nº 6.766/79. Também foi proposta Medida Cautelar pleiteando a paralisação das vendas. A ação está em andamento.

O caso do Bairro Vista Alegre abrange o parcelamento de duas áreas de 10.000 e 20.294 m² em lotes de 125 e 250 m², sob forma de frações ideais, sem qualquer aprovação. Vistoria constatou 50 edificações de madeira, em ocupação desordenada. O Ministério Público ajuizou ação civil pública com pedido de adequação à legislação ou, na impossibilidade, de desfazimento. Foi também ajuizada Ação Cautelar onde foi bloqueado, por liminar, o recebimento, pelos loteadores, de indenização proveniente de desapropriação. A ação ainda não foi julgada em 1º Grau.

O parcelamento Chácaras Maria Alice foi realizado em área de 1526 m², referente ao lote 77, que foi subdividio em cinco novos lotes, com área de cerca de 200 m². O inquérito civil está em andamento.

O caso da Estância Embuarama trata do reparcelamento da quadra B, com abertura de ruas e demarcação de lotes de 150 m², dos quais 25 já estavam ocupados por habitações subnormais. Não foram implantadas quaisquer obras de infra-estrutura. Inquérito civil em andamento.

O caso da Vila Isis Cristina e Jardim do Colégio trata de parcelamento implantado em gleba de 47.500 m², onde foram erigidas cerca de 500 residências, 40% das quais em área de risco em função do acentuado declive. Trata-se de parcelamento desordenado. O inquérito civil continua em andamento.

Tabela 2 – Roteiros de Embu

Tipo de divisão de gleba Loteamento

Desmembramento

5 0

Tipo de loteamento Clandestino

Irregular

5 0

Domínio da gleba Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis

Loteador é o proprietário

Proprietário vende a gleba para interposta pessoa Invasor que loteia

Inventário

Escritura não registrada

Compromisso de compra e venda

5 4 1 0 1 0 0

Zoneamento Zona Urbana

Expansão Urbana Zona Rural

5 0 0

Loteamento em local onde é vedado o parcelamento do solo

Terrenos alagadiços e sujeitos a inundações Terrenos aterrados com material nocivo à saúde Terrenos com declividade igual ou superior a 30% Terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação

Áreas de preservação ecológica

0 0 3 0 5 Aprovação Município Estado 0 0

Existência de obras mínimas de infra-estrutura: Obras de escoamento das águas pluviais

Iluminação pública Redes de esgoto sanitário Abastecimento de água potável Energia elétrica pública: Energia elétrica domiciliar Vias de circulação pavimentadas Coleta de lixo 0 2 0 2 1 0 0 2

Comportamento Institucional Fiscalização da Prefeitura

Imposição de penalidade pelo Município Fiscalização do Estado

Imposição de penalidade pelo Estado Inquérito policial ou ação penal

4 4 3 3 4

A análise dos roteiros de Embu demonstra que todos os casos estudados tratam de loteamentos clandestinos e, em dois casos, tratavam-se de reparcelamentos ocorridos em loteamentos implantados anteriormente à Lei de Proteção aos Mananciais.

Em quatro casos, o loteador era o proprietário da gleba ou da quadra ou dos lotes reparcelados e somente em um dos casos o loteador não possuía título de domínio, porém havia ajuizado ação de usucapião. No único caso em que o loteador agia por interposta pessoa (o denominado “laranja”) a fraude foi detectada.

Os casos em que houve pedido de aprovação à Prefeitura são anteriores à legislação de proteção aos mananciais. O único pedido de aprovação posterior àquela legislação foi feito sob forma de pedido de aprovação de condomínio da Lei nº 4.591/64, mas tal pleito foi indeferido. Apenas em um caso foi formulado pedido de aprovação ao Estado em caso de loteamento anterior à lei de mananciais, tratando-se de pedido de adaptação do empreendimento, e o pedido foi indeferido.

Todos os casos pesquisados ocorreram em zona urbana. Em três casos, constatou-se a presença de áreas com declividade igual ou superior a 30%, configurando áreas de risco em virtude de não haver sido adotada qualquer medida específica de correção e as construções haverem sido edificadas sem critérios técnicos.

As áreas loteadas têm tamanhos variados: desde 1.500 m² (5 lotes) até 47.500 m². Todos os loteamentos apresentavam lotes de 125 a 250 m² e nas áreas em que foram implantados os tamanhos mínimos dos lotes, de acordo com a lei variavam: 500, 1.500, 5.000 e 7.500 m².

Embora todas as glebas tivessem registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, nenhum dos loteamentos estava registrado na conformação apresentada.

A única obra existente em todos os loteamentos era a abertura de vias, porém em nenhum deles havia obras de escoamento de águas pluviais ou de contenção da erosão. Em dois casos há abastecimento de água potável, e iluminação

pública; somente em um dos loteamentos há rede de energia elétrica, enquanto nos loteamentos não dotados de rede de energia oficial havia ligações clandestinas. Em dois casos havia coleta de lixo e em outros dois o lixo era disposto a céu aberto ou queimado pelos moradores.

A autoria das representações ao Ministério Público divide-se entre adquirentes de lotes e a Prefeitura.

Em todos os casos, a Prefeitura adotou medidas de fiscalização, chegando ao embargo, porém tanto nos casos em que formulou as representações quanto ao prestar informações nos autos, sempre admitiu que tais medidas não haviam logrado êxito em paralisar a implantação dos loteamentos.

Já o Estado fiscalizou apenas três empreendimentos. Em dois deles, chegou a embargar a obra e em outro expediu notificação ao proprietário apontado pelo Registro de Imóveis, porém conforme foi apurado, não era ele o responsável pelo loteamento, não tendo, assim, a notificação surtido qualquer efeito.

Dos cinco casos pesquisados, em dois chegou a ser proposta ação civil pública pelo Ministério Público e em ambos houve o deferimento da liminar pleiteada. Apenas em um dos casos a liminar se mostrou efetiva: em tal caso, o juiz determinou o bloqueio de valores da indenização referente a desapropriação de parte da gleba que estava sendo depositada em favor dos loteadores.