A sustentação deste trabalho é dada por investigações, análises e evidências empíricas construídas ao longo dos trabalhos de campo iniciados em 2012, bem como das investigações nos setores e agentes envolvidos no processo de reprodução do espaço urbano de Votuporanga, sobretudo àquele ligado às ampliações do perímetro urbano do município, e às ZEIS, aqui analisadas como fronteira de expansão do capital. (MAUTNER, 1999).
Além das análises das leis que ampliam o perímetro urbano, a pesquisa também é aportada por estudos das legislações, especialmente do zoneamento municipal, sobretudo, análises dos planos diretores do município, iniciada e desenvolvida a partir da hermenêutica (LEPETIT, 2001), análise de fontes documentais, e pela análise da estrutura fundiária e física-territorial dos espaços intraurbanos de Votuporanga, os quais também foram desenvolvidos com base na documentação da Prefeitura do Município de Votuporanga e na bibliografia científica disponível.
Através de uma primeira pesquisa de campo, iniciada em 2012, buscou-se analisar e compreender a atual conformação das ZEIS, dos territórios populares e de média e alta renda e sua disposição nos territórios da cidade comparando sua conformação com a zona em que está inserida, compreendendo o processo que culminou nesta conformação.
Como estratégia de compreensão dos fenômenos físicos, econômicos e sociais, foi realizado um conjunto de estudos de caso em áreas gravadas como ZEIS cujo desenvolvimento da investigação viabilizou a compreensão empírica dos fenômenos que induziram as atuais configurações econômico- territoriais em Votuporanga segundo as dinâmicas vigentes no município e a conformação do zoneamento de interesse social. Em todos os casos, a demarcação da ZEIS apresenta representativas particularidades.
A partir dessa análise empírica viabilizada pelos estudos de caso, da coleta de dados e leituras relacionadas às questões abordadas, a pesquisa passou a ser conduzida sob a abordagem teórica com a construção de um quadro de referência científico.
Assim se destacou que contribuíram para as análises os conceitos e informações presentes em diversas obras. As informações históricas que compreendem o processo de urbanização no município, bem como o cenário nacional, serão subsidiadas pelo trabalho de Monbeig (1988) e Rodrigues (2006).
Aportaram também a este trabalho as contribuições teóricas presentes em Bolaffi (1975), Singer (2002), Villaça (2001), Harvey (2003). As questões que enunciaram os instrumentos que estabelecem os parâmetros de regulação quanto ao parcelamento, uso e ocupação do solo foram observadas através de Feldman (2005 a, b), Rolnik (2000) e Saule Jr. (2009).
Com base nas análises presentes em Saule Jr. (1997), Baltrusis (2003, 2007 e 1999), Pinho (2003), Mourad (2000) e Dualde (2009) buscou-se ainda estabelecer um pano de fundo para o apontamento das questões acima relacionadas, sobretudo para a condição das ZEIS, então submetidas a uma economia centrada no mercado do solo urbano.
Os trabalhos de Lefebvre (1968, 1983, 2001), Santos (2008, 2009, 2012, 2000); Villaça (2001 e 2012); Corrêa (1995/2004) e Costa e Mendonça (2011) foram de extrema importância tanto para a análise do espaço urbano, quanto para a análise dos dados de estudo de campo e o debate da expansão da dinâmica imobiliária no país, além de contribuir para focalizar os agentes envolvidos no processo de produção do espaço urbano no Brasil, com o especial interesse no caso de Votuporanga. As análises presentes neste trabalho, especialmente no Capítulo 3, estabelecem ainda um diálogo com as proposições trabalhadas por Topalov (1979) e Gottdiener (1993), respectivamente quando se analisou a ZEIS enquanto espaço para reprodução da força produtiva e reprodutiva do capital, sobretudo, imobiliário, e também quando se analisou o processo de produção social do espaço urbano.
A contextualização e a investigação, bem como as análises dos casos, permitiram a compreensão das características significativas e a observância das causas abrangentes dos eventos que ocorrem no espaço intraurbano por meio da coleta de dados empíricos que foram explorados de forma descritiva e explanatória. Contudo, para evitar redundâncias, observou-se aqui que, devido aos diferentes métodos utilizados para elaboração desta pesquisa, as formas de abordagem para a realização das análises e reflexões estão descritas em cada capítulo trabalhado, fazendo uso de diferentes fontes que envolvem: entrevistas2, leitura da documentação, dos planos e da literatura científica, bem como os procedimentos cotidianos e sistêmicos da equipe técnica municipal, em conjunto com a própria prática pública no município que viabilizou a construção de um conhecimento sobre o objeto empírico, contribuindo para uma melhor compreensão dos resultados apresentados.
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Destaca-se aqui que possuimos autorizações e declarações de todos os entrevistados que contribuíram com a pesquisa, porém, no intuito de preservar suas identidades, optou-se por denomina-los apenas de “entrevistados”, conferindo-lhes também um número sequencial, segundo a ordem cronológica das entrevistas. Os entrevistados 1 e 2 foram consultados durante o período de 2012 a 2015, por, constituírem uma fonte de pesquisa que se expressa em diferentes períodos da história do município, e por se tratar de agentes que atuaram de diferentes formas, exercendo diferentes funções, tanto no poder público municipal, quanto técnico (s) do setor da construção civil e mercado imobiliário local.
As disputas pelo território no espaço urbano de Votuporanga/SP – Contradições no zoneamento de Interesse Social (ZEIS), 1996-2012
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Dos estudos de caso
Para elucidar a lógica que envolve a demarcação e conformação das ZEIS em Votuporanga, tomou-se como referencial metodológico os casos que exemplificam o processo e formas de operacionalização do instrumento das ZEIS, quando estas perdem seu original conceito defendido pelo Movimento Nacional de Reforma Urbana (MNRU), e se tornam instrumento de valorização da terra urbana, orquestrada pelos empreendedores imobiliários, e principal elemento de uma estrutura fundiária que favorece diretamente uma restrita parcela da população, aquela que é dona da terra e que controla os negócios imobiliários, visando auferir lucro através da troca ou da renda desta terra. Pretendeu-se com isso, analisar os processos e agentes que induziram a atual configuração física e social que as envolvem em Votuporanga.
Para comprovar estes processos, equacioná-los e articulá-los à dinâmica imobiliária local sobre as ZEIS, tomou-se um caso local como sendo o “caso referência”: ZEIS para regularização fundiária - Vila Carvalho (2004). Também foram eleitos Cinco casos estabelecidos física e cronologicamente de forma e tempo distintos, vinculados à demarcação das ZEIS, tomando-se como pano de fundo a dinâmica imobiliária que motivou tal demarcação, bem como a dinâmica que descaracterizou/distorceu as ZEIS no município, em relação ao seu original conceito.
Os casos consideram a conformação das ZEIS demarcadas em Votuporanga desde sua primeira demarcação em 1996 através do seu segundo Plano Diretor, até sua marcante disseminação em 2012, considerando as ZEIS gravadas em áreas periféricas (vazio periurbano) e em vazios intraurbanos. Desta forma, diferentes áreas gravadas como ZEIS, sejam elas áreas vazias ou ocupadas, intraurbanas ou periurbanas, ocupadas em tempos e de formas diferentes, apresentam representativas particularidades no processo de produção do espaço urbano de Votuporanga.
As análises dos estudos de caso foram realizadas de formas distintas. No decorrer dos estudos de caso já se explica tal procedimento, ficando o método sujeito à necessidade e disponibilização de dados e informações pertinentes ao caso trabalhado.
A partir da identificação das ZEIS no mapa de zoneamento municipal entre os anos de 1996 e 2012, deu-se início às visitas de campo em todas as áreas gravadas como ZEIS, a princípio para identificar se de fato alguma delas seria destinada ao Especial Interesse Social. Como a quase totalidade das ZEIS gravadas em 1996 apresentaram distorções, detalhou-se as análises sobre tais áreas visitadas, para averiguar quais eram os motivos da delimitação como ZEIS e se a lógica era a mesma nos seus processos de ocupação, seus agentes e motivações.
Em 1996 as ZEIS foram gravadas em três localizações distintas: Norte, Nordeste e Sudeste, com a abertura dos seguintes loteamentos: Norte (Park Residencial Colinas), Nordeste (Vila Residencial Bortoloti, Vila Residencial Morini II, Vila Residencial Orlando Nogueira Cardoso e Vila
Residencial Ramalho Matta) e Sudeste (Jardim dos Ipês, Vila Residencial Francisco Marin Cruz e Jardim Residencial Portal do Sol; Quinta do Moro, Residencial Vilar II, Conj. Habitacional Jamir D’Antônio, Parque Residencial Santa Felícia, Jardim Residencial Vilar/ Condomínios Garden Ville I, Condomínio Garden Ville II, Vila Imperial e Jardim Portal dos Lagos).
Optou-se pela escolha dos loteamentos já implantados e consolidados e que, sobretudo apresentaram distorção/incompatibilidade com o zoneamento proposto.
A partir daí foi realizado um levantamento fotográfico para inventariar as formas de uso e ocupação do solo sobre tais áreas. Posteriormente foi realizada uma nova visita nestas áreas onde foram entrevistados alguns moradores; foi analisada a documentação tributária dos imóveis (como a notificação de lançamento de Imposto Predial e territorial Urbano - IPTU, por exemplo), para a verificação dos valores de compra dos imóveis dadas suas especificidades dentro do bairro (localização, disponibilidade de acesso, padrão construtivo, dentre outros).
Também se realizou um levantamento dos valores dos imóveis (apenas terreno e terreno com construção) através de consultas com os proprietários e nas imobiliárias responsáveis pela sua venda, permitindo a análise do seu valor de mercado. Em outros casos, (como o Jardim Portal dos Lagos) foi necessário analisar os contratos de compra e venda dos imóveis e também as escrituras, uma vez que se trata de unidades habitacionais financiadas em inúmeras parcelas, facilitando a identificação dos valores.
Em alguns casos, porém, estes dados não foram disponibilizados e desta forma as análises prosseguiram orientados pelas Plantas Genéricas de Valores do Município (PGVs) considerando o valor venal de cada imóvel analisado que, ainda que em valores consideravelmente menores, possibilitou, através do parâmetro da proporcionalidade, identificar a valorização dos imóveis nos diferentes anos desejados, no período delimitado para a pesquisa.
Demais documentos, materiais e dados foram analisados para compor o quadro de investigações acerca do objeto de estudo. Destacou-se os memoriais descritivos e as justificativas (das leis) de aprovação dos loteamentos implantados sobre as ZEIS, de onde se extraiu dados importantes como informações sobre déficit habitacional, zoneamento mencionado de forma incorreta, tipo de ocupação (condomínio, loteamento abertos). Também foram analisadas minutas da convenção dos condomínios, decretos de aprovação dos loteamentos implantados sobre as ZEIS e certidões das matrículas dos imóveis.
Esta análise mais aprofundada e direcionada foi possível apenas para os casos das ZEIS gravadas em 1996 e para um caso de ZEIS de 2012 por já estarem consolidadas. Assim, como as análises se encerram em 2012, ano que as ZEIS e disseminaram de forma intensa pela periferia da cidade, não se pode aprofundar sobre estas últimas ZEIS (com exceção do Jardim das Carobeiras) uma
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vez que as demais ainda não foram totalmente ocupadas e, portanto, não oferecem dados suficientes para seu estudo.
O caso do Loteamento Jardim das Carobeiras, mesmo sendo gravado em 2012, tem uma especificidade no seu processo de delimitação e aprovação, que consiste nas várias alterações do zoneamento de origem, que era industrial (como aconteceu em Diadema/SP, conforme registrado no Capítulo 2), tendo sido submetido a outras gravações até chegar a ser ZEIS.
Ao final das análises dos estudos de caso, foi realizado um comparativo de valores dos imóveis sobre as ZEIS (terreno sem construção e com construção) com aqueles implantados/construídos já consolidados em áreas de maior valorização imobiliária no espaço intraurbano. Dadas as dificuldades, empecilhos e indisponibilidade dos proprietários para ceder informações para identificação dos valores de mercado destas áreas, se considerou o valor venal dos mesmos, analisando as PGVs no período recortado. Justifica-se que as análises sobre as áreas tradicionalmente de maior valor (venal) estão devidamente descritas no Item “notas ao capítulo 3”, no final dos estudos de caso, uma vez que a valorização destas áreas se enquadra na análise comparativa de todos os demais casos aqui analisados.