_A (Des)Construção das ZEIS em Fortaleza
ZEIS ACRESCENTADAS – BAIRRO
CAJAZEIRAS 1.753,00
MONTESE 1.782,00
ÁLVARO WEINE 1.818,00
TABELA 03. Valor do m2 nos bairros que tiveram alteração de ZEIS de vazio quando da aprovação
do PDPFor
Fonte: FIPE ZAP (2015)
Outra fato importante a ser destacado acerca das negociações que resultaram na aprovação das ZEIS de Vazio, é que o PDPFor vinculou a regulamentação das ZEIS 3 localizadas na Praia do Futuro e proximidades, e no Papicu, ao desenvolvimento de Operações Urbanas Consorciadas. O PDPFor estabelece que:
Art. 309 - As áreas contempladas na ZEIS 3 que estejam situadas nos bairros Praia do Futuro I e II, Cais do Porto, Vicente Pinzón e Papicu, serão objeto de Operação Urbana Consorciada, não se aplicando a elas os parágrafos do art. 312.
(…)
Art. 312 - As normas de uso e ocupação, edificação e parcelamento do solo das zonas especiais de interesse social (ZEIS) prevalecem sobre as normas definidas
88 A construção da tabela foi inspirada no trabalho (CAVALCANTE et al., 2011), e utilizou o índice FIPE-ZAP, mas
analisamos valores diferentes. Para comparação escolheu-se o mês de janeiro de 2011, por ser o mais próximo à época de aprovação do plano e que tinha pesquisa para todos os bairros. Além disso, escolheu-se o valor do m2 de apartamento,
para os demais zoneamentos especiais definidos neste Plano Diretor (FORTALEZA, 2009).
A Praia do Futuro é uma das maiores e mais importantes faixas de praia de Fortaleza, visto que é neste local que se localizam os principais equipamentos de turismo de lazer da cidade, as barracas de praia. Além disso, ainda restam muitos terrenos livre, o que não acontece no restante do litoral. Por fim, a Praia do Futuro é a faixa litorânea que se localiza entre o bairro Dunas, cujo preço do m2 é um dos mais elevados da cidade89, e o mar.
O Papicu, conforme comentamos anteriormente, é um bairro cujo preço do m2 não é tão elevado, mas que passou recentemente por importantes transformações devido à implementação da OUC Shopping Rio Mar. Esse bairro possui, ainda hoje, uma grande quantidade de assentamentos precários, dentro e fora de áreas de ZEIS, mas também muitos terrenos livres. Entretanto, apesar da efetivação da OUC nesse bairro, não houve nenhuma interferência, muito menos regulamentação de áreas de ZEIS.
Dessa forma, a vinculação da regulamentação das ZEIS à efetivação de uma OUC dificulta a regularização daquelas áreas e condiciona a sua realização à uma operação de mercado. Na OUC do shopping Rio Mar, por exemplo, não foram sequer citadas as ZEIS, e não houve nenhum avanço em relação à elas, visto que não era de interesse do empreendimento a regularização daqueles assentamentos.
Entretanto, as alterações não se limitaram àquelas da época da aprovação do PDPFor. Em 2011, com a Lei Complementar no 0101, de 30 de dezembro, houve mais uma área suprimida do conjunto de ZEIS 3 (Figura 51). A Lei estabeleceu que:
Art. 10. Fica alterado o Mapa 05 – ZEIS, da Lei Complementar no 0062, de 02 de fevereiro de 2009, excluindo-se da área de ZEIS 3 – Vazio, a área compreendida entre a Avenida Dep. Paulino Rocha, Rua Cel. Zacarias J. de França, Rua João Xavier e BR 116, voltando esta área a fazer parte do zoneamento correspondente na Macrozona de Ocupação Urbana, Zona de Ocupação Moderada 2 (ZOM 2) (FORTALEZA, 2011).
89 Em janeiro de 2016, usando os mesmos critérios da Tabela 03, para comparação do Índice FIPE-ZAP o valor do m2
FIGURA 51. Localização da ZEIS 3 – Vazio, que deixou de ser ZEIS por Lei Complementar ao PDPFor
Fonte: Google Earth, modificado pela autora
A retirada dessa poligonal do mapa das ZEIS de vazio é significativa pois, apesar de ser periférica, ela se localizava próximo à Arena Castelão90, onde aconteceram os jogos da Copa do Mundo de Futebol da FIFA91 de 2014. Essa área é cercada por assentamentos precários, o que tornava aquela ZEIS de vazio extremamente necessária. Desde o anúncio de que Fortaleza seria sede dos jogos da Copa no Brasil, as expectativas foram de valorização imobiliária na área ao redor do estádio, conforme pode ser visto na fala do presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (SINDUSCON-CE).
Para o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará, Roberto Sérgio Ferreira, as obras de infra-estrutura que incrementarão o acesso ao estádio serão responsáveis pela valorização de terrenos no entorno. ‘O Castelão será um bairro com imóveis valorizados por conta das obras viárias que serão feitas devido a Copa do Mundo’, analisa. ‘Devem ser construídas uma ou duas superavenidas para lá [o estádio], além do alargamento da avenida Dedé Brasil, até a Parangaba, da Alberto Craveiro, da Paulino Rocha até a BR 116. Os terrenos ali vão se valorizar estupidamente’, reforça (CASTRO, 2015, grifos nossos).
Além da Arena, está sendo construído o Centro Olímpico do Nordeste, naquelas proximidades. É importante também considerar que essa área está localizada próximo à BR-116, importante rodovia de ligação entre Fortaleza e os municípios sul da RMF, e que está entre a Arena e o eixo sudeste de expansão das classes média altas e altas da cidade (ver figura 51). Fica claro, por todos esses motivos, que os interesses imobiliários nessa zona da cidade são muitos e portanto essa ZEIS não
90 Estádio de futebol Plácido Aderaldo Castelo, remodelado para a Copa do Mundo de Futebol da FIFA como Arena
Castelão.
conseguiu resistir à pressão.
Nenhum empreendimento de grande porte ou equipamento público foi construído nessa antiga área de ZEIS, que continua com alguns vazios urbanos. Entretanto, já foram feitas algumas construções, desde a aprovação do PDPFor até hoje. Atualmente, a sede da Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente (SEUMA) da prefeitura está funcionando em um grande terreno localizado internamente a essa poligonal, no canto inferior esquerdo, e um condomínio de casas foi construído em outro terreno próximo a secretaria (Figura, 52), o que demonstra a falta de prioridade da PMF no reconhecimento da problemática.
FIGURA 52. Construção na antiga área de ZEIS 3. Imagem à esquerda (27/06/2006) e Imagem à direita (31/07/2015)
Fonte: Google Earth, modificado pela autora
As ZEIS 3, além de toda a pressão para a aprovação e modificação dos seus polígonos, enfrenta conflitos em consequência da sua não implementação. De acordo com o PDPFor, uma legislação específica municipal deveria ser elaborada para definir os parâmetros para utilização daqueles terrenos livres dentro dos perímetros que delimitam a zona.
Art. 137 - Os projetos de empreendimentos habitacionais de interesse social (EHIS) a serem implantados nas ZEIS 3 deverão ser elaborados a partir de parâmetros definidos por lei municipal específica. (FORTALEZA, 2009)
O PDPFor prevê também que deveriam ser delimitados, dentro dos perímetros das ZEIS, as áreas que realmente deveriam ser destinadas à construção de habitação de interesse social, por estarem vazias ou subutilizadas, visto que o perímetro inclui também terrenos que já estavam construídos quando da sua aprovação. Além disso, a lei ainda prevê que em caso de não regulamentação dessas zonas, após 6 meses, e ao passar dos anos, deveriam acontecer modificações na destinação daqueles terrenos vazios. De acordo com o PDP-For,
Art. 312 - As normas de uso e ocupação, edificação e parcelamento do solo das zonas especiais de interesse social (ZEIS) prevalecem sobre as normas definidas para os demais zoneamentos especiais definidos neste Plano Diretor. § 1o - Ato do Poder Executivo Municipal delimitará as áreas específicas das ZEIS 3, dentre as áreas indicadas no Anexo 5 (Mapa 5) que se submeterão a aplicação do caput,
passando as demais áreas remanescentes a se submeterem às normas urbanísticas das zonas em que estão inseridas, observado o art. 136 desta Lei. § 2o
– Em não sendo instituídas as normas indicadas no § 1o, no prazo de 6 (seis) meses da publicação da presente Lei Complementar, passarão, progressivamente, a serem liberadas para a construção nos parâmetros da zona em que estão inseridas, 5% (cinco por cento) das áreas vazias contidas nas ZEIS 3. § 3o – A progressividade de liberação dos 5% (cinco por cento) das áreas vazias, será a cada 12 (doze) meses, a partir da primeira liberação, que se dará conforme o parágrafo anterior, prevalecendo até a data da revisão desta Lei ou em 5 (cinco) anos, evento que primeiro ocorrer. § 4o – A limitação
imposta pelo § 2o será considerada no momento da liberação do alvará de construção, e obedecerá à ordem cronológica. (FORTALEZA, 2009, grifos nossos).
Entretanto, uma mudança agravou esse processo estabelecido pelo PDPFor. Apesar da permissividade prevista pelo próprio Plano, a Lei Complementar no 0101 de 30 de dezembro de 2011, alterou o plano, e diminuiu o prazo para construção em áreas de ZEIS 3, caso não fossem regulamentadas.
Art. 11. A progressividade de liberação dos 5% (cinco por cento) das áreas vazias, será a cada 8 (oito) meses, a partir da primeira liberação. (FORTALEZA, 2011, grifos nossos).
Atualmente, há uma pressão sobre a Prefeitura Municipal de Fortaleza, visto que os 5 anos de prazo determinados pelo PDPFor para que fossem regulamentadas as ZEIS 3, ou descontados os 5% de área para construção já encerraram. Dessa forma, a SEUMA enviou à Procuradoria Geral do Município (PGM) um parecer, em que questiona como o processo deve ser encaminhado a partir de agora, após finalização daquele prazo. A SEUMA acredita, a partir do parecer, que esse prazo não é aleatório, e que alguma atitude deve ser tomada pela Prefeitura. Segundo o texto do parecer,
(...) não é razoável admitir que as áreas de ZEIS 3 fiquem indefinidamente ‘bloqueadas’ à espera da confecção dos planos de intervenção pelo Município de Fortaleza. A mora da administração, neste caso, não pode ser imputada aos proprietários de imóveis situados naqueles territórios.
Por estas razões é que ousamos discordar do notável parecer de fls. 05-12 para firmar entendimento de que, decorrido o prazo de 05 (cinco) anos a que alude o art. 312, da Lei Complementar Municipal no 062/2009 [PDPFOR], não remanescem óbices à construção de imóveis na totalidade das áreas localizadas em ZEIS 3, desde que observados, naturalmente, os parâmetros urbanísticos das macrozonas em que estão respectivamente situadas (FORTALEZA, 2014).
Nenhuma decisão foi tomada ainda, entretanto, é grande a pressão dentro da CPPD para que as ZEIS de vazio deixem de existir, segundo entrevistado 02. A desconstrução dessas ZEIS, que começou dentro do próprio Congresso do PDPFor, conforme vimos, agora alcança seu momento mais importante.
Além das mudanças na lei, os terrenos vazios dentro de ZEIS 3 estão deixando de ser ZEIS também na prática. Identificou-se que 4% dos terrenos vazios dessas ZEIS já foram edificados pela iniciativa
privada, desde a aprovação do PDPFor, com autorização da SEUMA. Entretanto, foi identificado também que a redução real da quantidade de terrenos é de 14%, segundo FORTALEZA (2015b). Percebe-se, portanto, o não respeito à legislação, e sua ineficácia. Essas transformações aconteceram pois a maior parte dos terrenos vazios ou subutilizados em áreas de ZEIS do tipo 3 são de domínio privado (FORTALEZA, 2015b).
Dessa forma, é necessária a atualização do mapa dos vazios urbanos e ampliação da quantidade de ZEIS do tipo 3, para que essas possam cumprir seu papel, pois até hoje elas têm sido ineficazes. Em 2011 foi aprovado o Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS For), que atualizou o mapa dos vazios urbanos (Mapa 10), entretanto, este não foi utilizado pela Prefeitura para ampliar ou alterar as ZEIS de Vazio.
O PLHIS considera três tipos de vazios,
Os terrenos vazios situados em áreas de baixa aptidão serão denominados como