Fase postulatória: demanda do credor e comunicação do devedor

É certo que na execução extrajudicial o procedimento se deflagra somente por iniciativa do credor527, que deve noticiar o inadimplemento ao agente de execução

extrajudicial e requerer, formalmente, o início do procedimento tendente à satisfação do

crédito528.

Imprescindível ao desenvolvimento regular da execução extrajudicial, como já se apontou, que o requerimento escrito endereçado ao agente de execução extrajudicial seja instruído com documentos previstos em lei529, que atestem a existência de obrigação

líquida, certa e exigível de pagar quantia certa em dinheiro, garantida por bem imóvel,

tudo corporificado em documento ao qual a lei reconheça a força de título executivo hábil para desencadear a execução extrajudicial530.

527 _{Ou, sob perspectiva processual, de quem ostentar legitimidade ativa para figurar como exeqüente – v. item}

7.2.3 acima.

528

Na execução extrajudicial hipotecária, como examinado no item 6.5.2, exigem-se o inadimplemento de três ou mais prestações (art. 21 da Lei 8.004/90), a emissão de avisos de cobrança para reclamar o pagamento da dívida (art. 31, IV, Decreto-lei 70/66 e Resolução 11/72 do Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação) e que o credor apresente a “solicitação de execução da dívida” (SED), instruída com o título da dívida devidamente registrado e que atenda a demais requisitos legais (art. 31, I a IV, Decreto-lei 70/66; incluídos pela Lei 8.004/90). Na alienação fiduciária de bem imóvel, por seu turno, consoante tratado no item 6.10.2 acima, por primeiro se exige que o credor aguarde o prazo de carência fixado em contrato (art. 26, § 2º, Lei 9.514/97), para, então, autorizá-lo a apresentar ao Cartório de Registro de Imóveis competente um requerimento escrito e acompanhado de demonstrativo do débito, a fim de que o seja o devedor seja intimado a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1º, Lei 9.514/97).

529 _{Na execução extrajudicial hipotecária, como já se viu, deve o agente fiduciário receber regular}

“solicitação de execução da dívida” (SED), acompanhada do título da dívida devidamente registrado, da indicação discriminada do valor das prestações e encargos não pagos; do demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais; e da cópia dos avisos reclamando pagamento da dívida, expedidos segundo instruções regulamentares relativas ao SFH (art. 31, I a IV, Decreto-lei 70/66; incluídos pela Lei 8.004/90). Na execução extrajudicial atinente à alienação fiduciária em garantia, como também já se examinou, após respeitar o prazo de carência previsto em contrato, o credor deverá dirigir ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição do bem ofertado em garantia requerimento escrito, instruído com demonstrativo analítico da dívida e postular do agente de execução que intime o executado a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1º, Lei 9.514/97).

Ato contínuo, cabe ao agente de execução extrajudicial realizar o ato de

comunicação formal do devedor531. Para tanto, deverá, por meio do órgão competente – Cartório, em regra532 - intimar pessoalmente o devedor, dando-lhe conhecimento inequívoco do procedimento, para que pague a dívida reclamada pelo credor no prazo estabelecido em lei.

Se o devedor estiver em local incerto e não sabido, revelando-se impossível a

comunicação pessoal, deverá o fato ser certificado pelo Cartório incumbido de promover a

notificação. Na seqüencia, deverá o agente de execução extrajudicial promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior

circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária533.

Ciente da existência do procedimento, devidamente comunicado da pretensão do credor e com acesso ao demonstrativo discriminado do débito534, abre-se ao devedor a possibilidade de emendar sua mora, no prazo que lhe é assegurado para tanto535.

531 _{Ou, sob perspectiva processual, de quem ostentar legitimidade passiva para figurar como executado – v.}

item 7.2.3 acima. No caso de a garantia ter sido prestada por terceiro (nota 509 supra), também este deverá ser comunicado da execução extrajudicial:“se a garantia tiver sido prestada por terceiro, este deve ser cientificado da notificação expedida ao devedor” (M. N. CHALHUB, Alienação fiduciária de bens imóveis. Aspectos da formação, execução e extinção do contrato, in Revista de Direito Imobiliário, nº. 63, 2007, p. 94).

532 _{No regime da execução extrajudicial hipotecária, o devedor é comunicado por meio de notificação}

realizada, sob instância do agente fiduciário, por Cartório de Registro de Títulos e Documentos (art. 31, § 1º, Decreto-lei 70/66, incluído pela Lei 8.004/90 – v. item 6.5 acima). Já na alienação fiduciária de imóvel, a intimação incumbe ao Oficial do Registro de Imóveis, que poderá cumpri-la por preposto, delegá-la ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos da situação do imóvel ou do domicílio do destinatário, ou ainda realizá-la por intermédio dos Correios, por carta com aviso de recebimento (art. 26, § 3º, Lei 9.514/97) – v. item 6.10.2 acima-.

533 _{Na execução extrajudicial hipotecária, v. art. 31, § 2º, Decreto-lei 70/66, incluído pela Lei 8.004/90. Na}

alienação fiduciária, v. art. 26, § 4º, Lei 9.514/97. Observa-se, contudo, existirem precedentes do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA inadmitindo a solução (nota 365 acima).

534 _{Sobre os rígidos requisitos para a demonstração do débito na execução extrajudicial hipotecária, v. nota}

366 acima. Já na alienação fiduciária, exige o art. 26, § 1º da Lei 9.514/97 a demonstração discriminada da “prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação”.

535 _{Na execução extrajudicial hipotecária, o prazo para emenda da mora é de vinte dias a partir da intimação}

(art. 31, § 1º, Decreto-lei 70/66), a qual só pode ser promovida depois do inadimplemento de três ou mais prestações (art. 21 da Lei 8.004/90); faculta-se, entretanto, que, ultrapassado tal prazo, possa ainda o devedor purgar a mora até antes da assinatura do auto de arrematação superveniente ao público leilão (art. 34 do Decreto-lei 70/66), caso em que o valor deverá ser acrescido de encargos e despesas respectivos (v. item 6.5.2 acima). Na alienação fiduciária, o prazo é de quinze dias posteriores à intimação (art. 26, § 1º, Lei 9.514/97), que, vale lembrar, só pode ser realizada depois de superado o prazo de carência (art. art. 26, § 2º, Lei 9.514/97); admitindo-se, no entanto, que possa ser feita até antes do ato de averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (v. item 6.10.2 acima).

Trata-se de verdadeiro direito potestativo do devedor536, favor legal que lhe é concedido para evitar o inadimplemento absoluto que consume a resolução do contrato em razão de sua falta, permitindo-lhe ofertar, de maneira irrecusável pelo credor, dentro de certo lapso temporal, a prestação devida mais os consectários decorrentes do atraso.

Purgada a mora, convalesce o contrato e o montante depositado é, depois do abatimento das despesas, entregue pelo agente de execução extrajudicial ao exeqüente537.

Acaso o devedor discorde do valor que for apontado para seu débito, poderá, por certo, acorrer ao Poder Judiciário.