O direito de propriedade assegurado pela Constituição Federal (artigo 5º, XXII), considerado princípio da ordem econômica (artigo 170, II) e tratado nos artigos 1228/1232, do Código Civil, é conceituado como “o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicar de quem injustamente o detenha.” (DINIZ, 2002, p. 732).
O artigo 1225 do Código Civil trata a propriedade como um direito real, aquele que recai inteiramente sobre a coisa, sujeitando-a ao poder do seu titular, que a pode usar, gozar e
dispor, ou seja, o jus utendi, fruendi e abutendi dos romanos. O proprietário tem a prerrogativa de reaver a coisa das mãos de quem quer que injustamente a detenha.
O jus utendi significa poder usar a coisa de acordo com a vontade do proprietário e a de excluir estranhos de igual uso. O jus fruendi dá o poder de colher os frutos naturais e civis e o direito de explorar economicamente o bem; o jus abutendi é o direito de dispor da coisa por alienação, não se incluindo a prerrogativa de abusar da coisa, destruindo-a gratuitamente.
Se a utilização anti-social do domínio já não era tolerada pelo direito romano, hoje é completamente inaceitável, pois a Constituição brasileira proclama o uso da propriedade condicionado ao bem-estar social.
Atualmente, compreende-se o caráter absoluto do direito de propriedade no sentido de um amplo poder jurídico do seu proprietário que a pode utilizar como lhe aprouver, desde que observando a sua função social. A idéia de absolutismo se completa com a de exclusividade, pois, o direito do proprietário é exercido sem concorrência de outrem, já que a propriedade não pode pertencer, simultaneamente, por inteiro a duas pessoas distintas. Admite-se a compropriedade, em que cada proprietário terá direito a uma parte ideal do bem, a exemplo dos condomínios.
Essa idéia de exclusividade e de absolutismo está expressa no artigo 1.231 do Código Civil, que dispõe: “A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.” (Código Civil – Lei nº. 10.406 de 10 de janeiro de 2002).
No Brasil, o direito de propriedade tem o seu fundamento no artigo 5º, XXII, da Constituição em vigor, e no artigo 1.228 do Código Civil, que assegura ao seu proprietário o direito de usar, gozar e dispor dos seus bens e de reavê-los de quem injustamente os possua. O direito de propriedade do solo, quanto à altura e profundidade, está limitado à utilidade do seu exercício, na forma do disposto no artigo 1.229 do Código Civil5.
A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 176, determina que as jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra, assegurado ao proprietário do solo, a participação nos resultados da lavra, na forma e no valor que a lei dispuser.
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Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
O Código Civil trata do assunto no artigo 1.230: “A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.”
Entretanto, o caráter absoluto da propriedade é minimizado pela própria norma, quando admite as limitações voluntárias (usufruto, impenhorabilidade) e outras, decorrentes da natureza do direito ou impostas pela lei. O proprietário:
No uso de seu direito, não pode ultrapassar determinados lindes, pois se deles exorbita, estará abusando e seu ato deixa de ser lícito, porque os direitos são concedidos ao homem para serem utilizados dentro de sua finalidade. Assim, se tal utilização é abusiva, o comportamento excessivo do proprietário não alcança proteção do ordenamento jurídico, que, ao contrário, impõe-lhe o ônus de reparar o prejuízo causado. Portanto, o exercício do direito encontra uma limitação em sua própria finalidade. (RODRIGUES, 2002, p. 85)
Essa limitação está prevista nos §§ 1º. e 2º. do artigo 1.2286 do Código Civil, que consagram a idéia do abuso de direito no exercício do direito de propriedade. Existem as restrições ao direito de propriedade, consubstanciadas nas normas de vizinhança, cujo propósito é o de facilitar o convívio social, bem como as regras sobre desapropriação.
Todas as limitações previstas na norma infraconstitucional (Código Civil, artigos 1228 a 1232) objetivam dar cumprimento à determinação do legislador que, na Constituição de 1988, condicionou o uso da propriedade ao bem-estar social.
Os artigos 182 e 1837 da Constituição de 1988 são, também, bases do direito de propriedade e foram regulamentados pela Lei nº 10.257 de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade – que, igualmente, estabelece diretrizes gerais de política urbana, visando à melhor
6Art. 1228. [...]
§ 1º - O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º - São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
7Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
[...]
§ 2° - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
ordenação do espaço urbano, observando a proteção ambiental e a busca de soluções para graves problemas sociais, como a moradia, por exemplo.